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新西兰房价涨涨涨不停,到底是什么原因导致的?看完我懂了……

新闻来源: 天维投资 于 2021-06-10 0:05:48  


新西兰房价高居不下,日渐高不可攀,关于房产的讨论也是甚嚣尘上。TVNZ登载了一篇探讨新西兰高房价背后的原因的文章,在此分享给大家,不代表立场。

在过去的一年里,房地产市场的头条新闻,充斥了以“千禧一代消费太多,所以买不起房子”或“炒房者是恶魔,他们冲着那些低利率而来”之类的标题。好吧,夸张了点,说实话,头条新闻有点让人讨厌,我却喜欢它。如果你像我一样,对着新闻只能微笑和点头,但又感到在你不知道的时候,有人在背后在给你按秒表,隔一段时间就弄你钱包一下的话,最好还是去弄清楚房地产市场是如何变得如此火热的。

首先,做一些简单的背景阅读。只是,没过多久,我就被各种缩略词淹没了——OCR、LVR、RMA……??我在新西兰银行经济学家 Mary Jo Vergara 的帮助下度过了过去的一年。她告诉我有3个主要因素:官方现金利率 (OCR)、放宽贷款价值比限制(LVR)、住房供应不足。 OCR-官方现金利率 “推动市场走强的最重要因素是利率,” Mary Jo Vergara说 :“利率决定了你总共要为你的房子支付多少,以及你的定期抵押贷款偿还额。简而言之,利率越低,您支付的费用就越少,可支配收入就越多。” 去年,银行利率降至历史最低点(从约 4.5% 降至不到 2.5%)。较低的利率意味着更多的人有能力借钱,从而吸引投资者和首次购房者。发生这种情况的原因是因为疫情导致官方现金利率 (OCR) 下降。OCR 基本上是另一种利率,只是它由央行设定 - 就像所有银行的银行一样。Kiwibank、ANZ 和 ASB 等零售银行以固定利率(OCR)从央行借款,并以略高的利率向我们发放贷款。在 Covid 期间,央行将 OCR 降至创纪录的 0.25%。 Mary Jo:“他们(央行)这样做的目的是为了刺激经济活动,因为从理论上讲,当利率处于低水平时,这会激励人们进行更多投资,因为他们认为借钱很便宜。” 然而,当央行降低 OCR 时,它无意中为房地产市场拉开了序幕。从本质上讲,较低的利率使投资者和已经拥有房产的人更容易借贷更多,购买更多。 放宽 LVR 限制 除了较低的 OCR 之外,央行还放宽了对购房者的贷款价值比 (LVR) 限制。 LVR的计算方法是将您打算贷款的金额除以房产的总价值。重要的是,对于自住和投资(购买房产以通过出租或转售来赚钱的人)有不同的 LVR。在疫情前实施 LVR 限制时,自住者通常需要 20% 的首付,而投资者则需要 30% 的首付。在 Covid 期间,首付分别下降到 10% 和 20%。它应该帮助面临经济困难的人们,但就像较低的 OCR 一样,较低的首付款带来了有利于拥有房产的人的变化。对于投资者来说,他们借此机会利用现有的房地产投资组合并购买更多。 加杠杆是指您使用现有的债务(如抵押贷款)为资产(如房屋)融资。例如,如果投资者在价值 100 万元的房子中借款70万,剩下的300,000元叫净值,在 20% 的 LVR 下,他们可以再借入 100,000元来投资在其他地方。现在想象一下拥有多种资产和多种机会来释放净值的投资者。这相当于以创纪录的低利率进行多项新投资——“我认为他们 [投资者] 是在利用大环境,”玛丽乔说。最新状况是,最近央行再次增加了 LVR。5 月 1 日,自住业主的 LVR 回升至 20%。对于投资者来说,这一比例增加到了 40%。 住房供应不足 如果您对这一切感到不知所措,请不要忘记我们一直在应对住房短缺问题。从本质上讲,我们所有人都没有足够的房子住,这就是为什么目前的住房危机恶化了,不太可能很快缓解。有趣的是,这个问题比 2020 年的疯狂还要早得多。 奥克兰大学城市规划讲师 Elham Bahmanteymouri 博士研究城市增长管理和住房政策。她指出今天的房地产市场无法应对1984 年的选举带来的新自由主义变革。 “经济改革改变了新西兰的货币价值,也取消了对农民的补贴,”Elham 博士说。那些经济改革是由在 1984 年至 1990 年担任第四届工党政府财政部长的Roger Douglas先生带来的,我承认,在写这个故事之前我从未听说过他。但他在担任财政部长期间所做的改变重塑了新西兰经济(被称为 Rogernomics),并对房地产市场产生了长期影响。Roger Douglas部长赞成一种新自由主义的方法,这意味着将权力从公共部门转移到私人部门。对于新自由主义来说,关键要素是:取消子公司、许可证、配额和关税、金融部门放松管制、更容易获得信贷。 这一切意味着什么?Rogernomics 的主要影响之一是农业和制造业不再是经济的主要贡献者。 1. 取消了政府对化肥、农药和抗旱、洪水等自然灾害的资金补贴。补贴当时大约占农民收入的 33%。 2. 取消进口商品的许可证、配额和关税。1984 年之前,进口商品的成本很高。人们要么必须支付特殊许可证的费用,要么通过配额限制他们可以进口的商品数量。从本质上讲,这些变化使将外国商品带入该国的成本更低,而在本地制造产品的利润更低。 3. GST商品及服务税的推出。这些使制造业和农业行业变得更加昂贵,让教育、旅游和金融服务等服务业成为经济的最大贡献者。 4. 金融部门放松管制,取消限制使新西兰人更容易借钱购买住房和消费品。 1984 年,政府取消了阻止银行与提供不同服务的其他金融组织竞争的限制。这意味着许多以前的金融公司被银行吸收,抵押贷款的竞争更加激烈。与此同时,放宽外汇管制,允许海外银行进入新西兰市场,以及更多的外国资金和投资者。 总体而言,这意味着银行活动的广泛整合,以及零售银行之间的竞争加剧。Elham 博士:“为了经济生产力和更高的经济增长,我们希望在这些市场上有更多的人来创造一个热门市场,让更多的人参与交易。” 随着信贷渠道的增加和税收的降低(1984 年经济改革的另一个关键支柱),新西兰人获得了比以往更多的资金。自然地,人们找到了花掉他们新发现的现金的方法。 “资本主义通过消费主义运作,”Elham 博士说。“信用卡系统帮助整个经济创造了更多需求并促进了经济发展。这意味着你可以基于债务购买东西,它会创造更多的需求并意味着更多的经济增长,”她说。 这也适用于当时的抵押贷款,这使得房屋所有权对人们来说是一项很好的投资。 对于 Elham 博士来说,在 Rogernomics 下发生的新自由主义变化与当前情况相似。当时,政府希望通过开放市场和让人们更容易借贷来刺激经济活动。去年,央行也有同样的意图,只是央行使用了OCR和放松其他贷款限制来做到这一点。

最后,这些变化合并,建立了新西兰住房的价值——个人资产和投资的不二选择。 Elham 博士表示,很难准确指出住房短缺是何时发生的,但他认为在 2007/8 年全球金融危机之后这种情况加剧了。如今,他认为解决供应不足的一大挑战是正在建造的房屋类型。 市场对一到两居室房屋的需求很高,但当前的建设重点是建造四到五居室的房屋。这是因为较小的房屋产生的利润少于建造四到五间卧室的大房子,这就是经济学家所说的生产要素配置不当。Elham 博士认为,新西兰需要放弃建造更大的房屋或某些类型的房屋,它还需要停止将住房视为财富和投资的主要手段。 “我们正在利用经济适用房的缺乏和市场上整体住房不足作为经济增长的引擎,从中赚取更多的钱。” Elham 博士说,改变是可能的,但不会在一夜之间发生,需要从根本上重新调整国家的经济基础。

网编:网事随风

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