奥克兰住宅物业平均估值下跌近10%，最新市议会估值（CV）显示。

经过多次延期后，奥克兰居民将从本周起陆续收到期待已久的新一轮市值评估结果，最快明天起可在线查看。

这是在估值总署（Valuer-General）批准覆盖奥克兰地区63万处住宅、商业及农庄/生活方式用地物业的新估值后公布的。

今日公布的估值数据预览显示，自2021年上一次估值以来，住宅类物业的估值整体下降了9%。

Auckland Council首席财务官Ross Tucker表示，本周发布的CV是根据2024年5月1日的房地产市场走势及近期销售情况制定的。

他强调，这些估值“并不意在准确反映当前市场价格”，而是用于帮助在全市范围内公平分配地税。

数据显示，从2021年7月至2024年5月，奥克兰各地区的估值变动幅度不一。

从不同类型物业的整体估值变动来看，住宅类受冲击最大。Tucker说：“市中心地段的住宅估值跌幅普遍大于外缘地区。”

各类物业估值变动如下：

• 工业类：+5%

• 生活方式类：+4%

• 农村类：+4%

• 商业类：-5%

• 住宅类：-9%

Tucker指出，2021年的上一次估值是在市场高点附近进行的。

“从那时到2024年5月，整体经济和房地产市场呈下行趋势。因此，正如大多数人所预期的，2024年5月的CV相比2021年普遍下降。”

奥克兰市中心的住宅估值下跌尤为显著。

市议会首席经济学家Gary Blick指出，过去两次的市值评估处在经济周期的两个极端阶段。

2021年官方现金利率（OCR）处于历史低位。

“当时按揭利率极低，房价受到强劲上行压力，2021年的估值反映了当时的高价。”

而2024年的估值则是在OCR升至5.5%的高点之际进行。

Blick表示：“利率上升抑制了买家需求，导致房价回落。经济周期剧烈波动的特征，也解释了某些物业在两次估值之间的剧烈变化。”

CV在购房和售房中一向受到对房产高度关注的新西兰人极大关注。市议会将为每一处住宅和商业物业估算价值，新一轮估值结果将用于计算地税——地税将从7月1日起上涨5.8%。

虽然新估值的设定时间点为2023年5月1日，但其发布时间已从去年底推迟至今年5月，再延至本月。

Tucker指出，2021年6月1日发布的CV是在市场高点进行的，而到2024年5月，经济和房地产市场整体趋于下行，因此大多数人会预期新一轮CV会有所下降。

2021年与2024年两次估值间，整体变动情况如下：

• 住宅类：-9%

• 商业类：-5%

• 工业类：+5%

• 农村与生活方式类：+4%

Tucker补充说，各地区之间估值变动也有差异，中心城区跌幅往往高于郊区。

由于估值发布时间较晚，数千名奥克兰纳税人可能会在今年经历地税金额的波动。

因为许多纳税人可能会在7月1日之后对新估值提出异议，因此他们需按7月1日的原始估值缴税，待异议结果出炉后再进行补缴或退税。

在2021年上一次估值公布时，市议会共接获逾9000宗异议申请。

根据OneRoof数据显示，在2023年5月新CV设定时，奥克兰的平均房产估值为131万元，略低于2021年6月评估时的137万元。

2021年至2024年间，奥克兰房价在2022年1月曾一度攀升至158万元高峰，随后下跌至2021年的水平，基本与本次CV变化一致。

根据分摊机制，若某物业的估值涨幅超过平均水平，其对应地税也将相应增加；若涨幅低于平均水平，则地税相对减少。