新西兰知名开发商、Ockham Residential创始人Mark Todd在本月初的新西兰绿色建筑委员会住房峰会上，公开表达了对中央和地方政府的不满，强烈批评了当前住房政策和建筑法规。

Todd坚信，奥克兰应当“向上发展”而非“向外扩张”，他直指《中等密度住宅标准》（MDRS）是导致新西兰城市面貌恶化的罪魁祸首。

他以Meadowbank的Koa Flats项目为例，14套一至两居室可负担公寓的资源许可审批要耗时八个月，而在一个地块上建造三套价值200万纽币的联排，居然可以跳过审批流程。

这不仅扭曲了土地利用的合理性，还推高了住房价格，形成了劣币驱逐良币的局面。

“这种土地利用方式，无法打造出高质量的紧凑型城市。”

夸党派“结晶”实为灾难

在Todd看来，MDRS是由工党与国家党联合推动的“草率立法”，它鼓励的是低品质、高售价的住宅开发。

他批评这种政策背离了紧凑型城市发展的初衷，并毁掉了大量具备高价值潜力的城市地块。

“即使在优质地段，低质量的联排别墅也屡见不鲜。它们缺乏社区氛围，没有小区配套设施。这不符合最佳的城市生活方式，正在摧毁数百个高价值地块。这也导致了高昂的价格。这就是你向最低标准敞开后门的结果。最终得到的是价值低但售价高的房屋。这些房屋卖不出去的原因，是市场认为它们不值这个价。”

《资源管理法》蒙冤

除了规划制度，他将矛头直指建筑法规，称其为“混乱不堪”。

尤其是对于高于10米的建筑物，Todd指出新西兰现行《建筑规范》中竟然没有任何“可接受的标准解决方案”，迫使开发商在每个项目上都必须投入巨额设计与顾问费用，动辄超过50万纽币，仅用于满足合规性要求。

他强调，这种制度性缺失严重抬高了中高层住宅的开发成本，并极大地拖慢了城市垂直发展的步伐。

“媒体上有一个共同的主题，那就是《资源管理法》是房地产开发行业所有罪恶的根源。这对我来说是最小的问题。《建筑规范》才是最大的问题。我经常建造六到十层的建筑，而这些规范简直就是一堆乱七八糟的规章制度。”

他还提到，政府和建筑行业相关部门长期未能对《建筑规范》进行更新，尤其未能为公寓楼发展提供标准化路径。

相比之下，开发商更关注土地增值和市政配套建设，而非住宅品质。因此，在没有利益相关者推动改革的情况下，规范被长期搁置，导致整个行业停滞不前。

建筑规范严重滞后

Todd指出，奥克兰统一规划鼓励高密度开发，但《建筑规范》却仍停留在上世纪，二者严重脱节。

他建议政府应采取更积极的措施，例如通过调整市政税率激励土地开发，特别是在高价值的交通枢纽周边区域。

他主张对低效商业用地加税，以促使土地所有者转向符合《奥克兰发展计划》的高密度用途。

生活设施成本离谱

此外，他对水电接入费用提出批评，称其在总建造成本中占比高达5%至8%，每套新建公寓连接水电就要支付超过1.7万纽币。

他呼吁政府出台立法，要求在高优先级住房区提供免费接入，以减轻年轻购房者的负担。

市场转入长期调整

对于当前的市场环境，Todd坦言，这是他从业27年来经历过最艰难的时期之一。

他指出，尽管人们持续预测房价将回升，但由于过去几年内房价暴涨50%，远远超出了居民收入增长速度，市场正在经历长期的调整期。

吸引外资，政府迷途知返

Todd认为，当前房市低迷不仅是供需问题，更反映了消费者对经济前景的不安。

他强调，新西兰不应继续关闭对外资的大门，而应主动吸引全球资本，以支持基础设施和住房的可持续发展。

“现任政府已经意识到，上届政府全面禁止外国投资是严重错误。目前资本想流向哪里？流向安全、政治稳定的国家。新西兰是理想的选择。我们需要对外国投资保持开放。”

“我们不能想象自己是挪威，他们拥有北海石油，不需要发展也能小而美。我们面积与英国相当，需要两倍的人口来维持世界一流水平的交通和公共基础设施网络。”

房主期待：CV敲定公布时间

奥克兰居民期待已久的物业估值（CV）更新预计将于6月9日至13日这一周正式发布。

奥克兰市议会今日表示，届时将向全市住宅与商业物业业主发出新估值。这些估值对热衷于房地产的奥克兰人来说意义重大，尤其在买卖房屋时尤为关注，其核心是市议会根据每处物业的本地销售数据、地段和其他相关因素来重新评估其CV。

奥克兰市议会税务、估值与数据管理主管Rhonwen Heath透露，议会与估值服务提供商已对全市约63万处物业进行了全面严谨的估值工作。尽管国家估值总长要求对部分地区进行最后审查，但议会有信心在6月9日前获得最终批准。

Heath表示：“我们相信此次估值工作的严谨性将增强市民对整个过程的信心。这也确保了地税的公平计算。”

这些新估值将用于制定新财政年度的地方税，市议会已预告税率将从7月1日起上涨5.8%。虽然估值日期为去年5月1日，但原定于去年底发布的CV因多次延迟，如今确定将于今年6月初公布。

此次延迟意味着数千名纳税人今年的税费可能出现变动。因为许多居民可能会在7月1日后对新估值提出异议，而在异议审理期间，他们仍需暂时按7月1日定下的税额缴纳税款，待异议成功后再做多退少补。

在2021年上一次估值更新时，市议会共收到了超过9000起异议申请。

根据OneRoof的数据，在此次CV估值基准日2023年5月1日，奥克兰的平均房价为$131万，略低于2021年6月CV制定时的$137万。

在2021至2024年这两次CV之间，奥克兰房价一度在2022年1月达到$158万高峰，随后回落至2021年水平。因此，新旧两轮估值之间的变动整体有限。

三项数据

CV估值共有三项数据：

资本价值（capital value）：这一数值是估价日当天，如果购买该套物业可能需要支付的价格。但它不包括屋内的动产。

资本价值又由以下两部分组成：

土地价值（land value）：在估价日，购买这片裸地可能需要支付的价格。

改良价值（improvement value）：资本价值与土地价值之差，反映该物业上结构物的价值，通常指的就是房屋本身的价值。

需要指出的是，CV估值不会考虑普通的装修翻新。

CV估值降 地税仍或上涨

这如何理解？

重新估值并不会改变市议会所需征收的总税额，只是根据估值结果在纳税人之间进行更公平的税负分配。

Infometrics首席执行官Brad Olsen表示：“RV估值是用来决定如何切割地税这块‘蛋糕’，而不是决定‘蛋糕’的大小。”

“如果一个地区的所有房屋都上涨了同样的幅度，那么户主都将支付与以前相同的地税。但如果一些房子的CV估值比其他房子上涨或下跌的幅度更大，那么这些房子的户主支付的地税比例就会比以前更大或更小。”

也就是说，估值上涨幅度高于全市平均涨幅的业主，其地税将高于5.8%的平均涨幅；而涨幅低于平均水平的业主，则税率涨幅低于5.8%。