2025年德国住房大变革!租客和房东将面临哪些变化?

新闻来源: 德国华人圈 于 2025-01-05 8:08:19

今年,德国的房东和租客将面临许多重要变化,从房地产税改革到扩大租赁管制,再到提高二氧化碳税。这些变化将对生活成本产生显著影响,因此需要特别关注。

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法兰克福的公寓楼。图片来源:DPA

近年来,德国的生活费用不断上升,超市商品价格持续上涨,加上受到能源危机的冲击,煤气和电力账单也高得惊人。随着新一系列政策的实施,不幸的是,今年房东和租客的经济负担将进一步增加,但也有一些好消息。

以下是2025年将影响德国房地产市场及其租户的主要政策调整:

 住房补贴调整 

 为应对日益增长的生活成本,住房福利(Wohngeld)在今年将有所提升。平均而言,补贴将增加15% ,每个家庭每月可多获得约30欧元。此项福利旨在帮助那些承受租金或房贷压力的低收入家庭。例如,最低工资工作者或领取较少养老金的人群都可以受益。该方案每两年进行一次评估,以确保与当前市场状况相符。

 房产税改革

 经过近两年的筹备,德国的房产税改革终于开始实施,这可能会导致部分家庭的开支上升。这项改革的目的是使房主所支付的税款更能反映其房产的实际市场价值,也因此,各个联邦州采取了不同的评估标准。

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斯图加特一栋房屋的房产税评估。图片来源:DPA

尽管部分房主可能会看到税金减少,房主协会Haus & Grund预计,那些面临增税的家庭可能会每年多支付约1000欧元。对租客而言,房产税将作为成本转嫁,意味着他们的支出可能会增加。目前,租户每平方米需支付约18欧分的物业税,但这一费用在未来可能会上升。大城市的评估报告预计将在今年第一季度发布,给房主带来了不小的不确定性。 

 加强房租管制政策 

 虽然德国的租金刹车政策前景未明,但租房者至少可以在2025年底之前依赖于这一政策保障。根据该政策,房东的租金不得超过当地平均水平的10%,并且在三年内不能提高20%以上。新法律规定,租户在合同签署后30个月内可向房东索回多付的租金,无需提前提起投诉。

 住房短缺问题

 由于未能如期实现建设目标,专家预测2025年德国的住房市场将愈发紧张。今年原定建造40万套住宅,但预计只能完成25万套。同时,以较高的移民率和城市化进程推高了对市区住房的需求。

面对不断上升的房租,许多无力购买住房的人将进一步加剧租房市场的压力,使房租持续走高。如果您计划在今年搬家,将更加困难。

 二氧化碳税的提高 

 德国实施二氧化碳税以促进环保,提高住宅能效,从而为未来节省开支。最初设定的每吨二氧化碳税为25欧元,预计到2025年将增加至55欧元。

这意味着,依赖化石燃料供暖的住房,其能源开支将显著上升。对于房主来说,能源公司账单的增加是直接的经济压力,而租客的Nebenkosten(附加费用)也可能水涨船高。不过,大多数情况下,租客无需承担二氧化碳税的主要部分,适用较低能效等级的房东可能需要自行负责多达95%的额外费用。

 利率下降趋势 

 经历了2022年和2023年多次加息后,欧洲央行从今年起开始降低利率,这为新购房者带来了更好的抵押贷款条件。目前十年期抵押贷款利率大约为3.2%,较去年3.6%的利率有所缓解,为购房者每月节省了一定开支。不过,对于一些准备购房的人来说,这仍然可能显得过于昂贵。

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欧洲中央银行外的欧盟旗帜。图片来源:AFP

专家预测,虽然房地产市场不会突然繁荣,但房价有可能会温和上涨,增幅在2%到4%之间。 

 燃木炉的新规 

 为了改善空气质量,德国对燃木炉实施了更加严格的法规。从2025年1月1日起,不符合现行排放标准的老旧设备必须进行升级或淘汰。

具体来说,1995 年至 2010 年期间安装的炉具每立方米排气产生的一氧化碳不得超过 4 克,颗粒物不得超过 0.15 克。

违反新规定的房主需要更换符合规定的炉灶,或安装过滤器以减少颗粒物的排放。如果不遵守这些规定,将被处以最高 5 万欧元的罚款。

强制安装智能电表

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一名男子拿着德国一户人家的智能电表。图片来源:DPA

自今年起,年用电量超过6000千瓦时的用户,以及在2024年后安装光伏系统或热泵的家庭均需配置智能电表。普通家庭也有机会申请安装智能电表,能源供应商针对高耗电家庭可收取每年最高20欧元的费用。

德国计划到2028年使至少50%的家庭安装智能电表,到2030年达到95%,以提高能源使用效率。 

 供暖法规变更 

 绿党经济部长罗伯特·哈贝克提出的供暖法在推出不到一年后,就可能面临多项修订。在民意调查中占优的中右翼基民盟和基社盟承诺将修改大部分法规,尤其是针对希望替换家中老旧加热设备的家庭提供的额外补助。

该法律旨在鼓励家庭采用更节能的取暖系统。但批评人士认为,该法律过于复杂。如果今年取消该法律,购置节能供暖设备的家庭仍可享受30%的补贴,可谓不如现行条款下的70%补助差距明显。

综合以上变化,德国的租房市场将在未来几年中经历显著的转变,住房政策和市场情况将对每个家庭的经济情况产生深远的影响。

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