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新西兰 vs 澳大利亚，经济状况哪家强？

财政部长Nicola Willis在周三的官方现金利率（OCR）会议后的新闻发布会上表示：“如果你以为通胀和利率会自行下降，那就看看我们的邻国澳大利亚。”那么，新西兰和澳大利亚的经济状况究竟如何对比？新西兰的OCR周三从4.75%下调50个基点至4.25%，这是自8月以来的第三次连续降息，促使多家银行纷纷降低利率。目前新西兰的通胀率为2.2%，是自2021年3月以来首次将年度通胀率控制在储备银行1%至3%的目标区间内。相比之下，澳大利亚的通胀率目前处于2021年以来的最低水平，截至10月的年通胀率为2.1%，低于市场预期。同时，澳大利亚的官方现金利率为4.35%，是十年来的最高水平。澳大利亚经济学家普遍预测，澳大利亚储备银行（RBA）要到明年5月左右才会开始降息。但BNZ首席经济学家Mike Jones表示，如果你是新西兰人，现在将两国经济进行对比可能并不太乐观。“虽然新西兰经历了长达两年的‘持续性衰退’，但澳大利亚的经济表现相对更加坚韧，GDP仍在增长。从人均数据来看，新西兰的经济规模与疫情前基本持平，而澳大利亚的经济则增长了2.5%。”新西兰的失业率为4.8%，高于澳大利亚的4.1%。此外，新西兰的零售支出较弱，房地产市场表现也更加疲软。“这一系列对比清单还在继续。”其中一部分原因可以解释为什么澳大利亚的利率没有像新西兰那样大幅提高。“澳大利亚储备银行的现金利率仍然维持在4.35%的峰值，而新西兰储备银行的峰值则高达5.50%，但这并不仅仅与利率有关。”

澳大利亚的相对经济强劲很大程度上得益于更有利的外部贸易条件。Jones指出，澳大利亚的主要商品出口（如铁矿石、煤炭和液化天然气）的价格表现优于新西兰的乳制品、肉类和林产品。Infometrics首席预测员Gareth Kiernan表示，在过去两到三年里，澳大利亚在通胀和利率周期上一直落后于新西兰。“澳大利亚储备银行直到2022年5月才开始加息，而新西兰储备银行则早在2021年10月就启动了加息周期。”与此同时，新西兰的通胀率在2022年6月达到7.3%的峰值，而澳大利亚则在2022年12月达到7.8%的峰值。“澳大利亚储备银行对通胀的态度更为宽松，这反映在其加息的时机和幅度上。这种策略导致澳大利亚的通胀更加顽固和持久。”“最终，这意味着澳大利亚尚未进入降息周期，因此仍然落后于新西兰。

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利率已降，仍有投资者身陷泥潭

根据interest.co.nz最新的住宅租金收益率和现金流计算，今年第三季度住宅投资物业的回报仍然不佳，尽管利率下降在一定程度上改善了投资者的现金流。Interest.co.nz 跟踪新西兰房地产协会（REINZ）下四分位数销售价格和租赁押金的季度变化，计算出全国所有主要城市三居室独栋房和一居室/两居室单元房/公寓的总租金收益率。该网站还使用上述数据计算支付抵押贷款后租金收入的剩余金额。计算假设：抵押贷款为下四分位数价格的60%，期限为20年。结果显示，三居室独栋房通常是糟糕投资。全国范围内的下四分位数价格或中位数租金在三季度几乎没有变化。全国三居室房屋的下四分位数价格从第二季度的$585,000小幅下降至第三季度的$580,000，而平均租金保持不变，为每周$650，这意味着总租金收益率也基本保持不变，为5.8%。唯一值得注意的变化是计算中使用的抵押贷款利率，从第二季度的6.5%下降到第三季度的5.68%。这大大增加了支付抵押贷款后剩余的现金盈余，从第二季度的每周$47增加到第三季度的每周$133。虽然显著改善，但考虑到房东需要用现金盈余支付地税、保险和维护费用，还要填补没有租客的空置期，这样的盈余水平依然非常低。

奥克兰、陶朗加和皇后镇等高成本地区的三居室住房情况更糟，租金收益率仍低于5%，现金流仍为负值，好在现金流出量较第二季度有所减少。这些数据表明，从现金流的角度来看，三居室住房是一项糟糕的投资。两居室公寓的租金和售价都在下降。下四分位数的价格从第二季度的$427,875下降到第三季度的$420,000，中位数租金从每周$600下降到$590。收益率保持不变，为7.3%。两居室公寓的亮点是抵押贷款利率下降，推动现金盈余从每周$159上升到$184。这是三种房产类型中现金流最高的。一居室公寓价格大幅上涨，因此收益率较低。REINZ数据中，全国一居室公寓的最低四分位价格大幅上涨，从第二季度的$215,000上涨至第三季度的$269,500（+25%），而中位租金则从每周$460略微下降至$450。总收益率从11.1%降至8.7%。较高的中位价格也拉低了现金盈余，从第二季度的每周$238下降至第三季度的每周$150。一居室单元通常能够为投资者提供最佳租金回报，不过在某些地区（例如奥克兰市中心），海外学生占租户的很大比例，回报会受到高空置率的影响，因此不太稳定。另外，在奥克兰市中心附近的社区，一居室公寓收益率达到惊人的19.5%，每周现金盈余$334。需要指出的是，这些大部分是租赁产权房，价格极低。但房东需要将大部分收益用于支付地租，这样一来，净回报就回到了正常区间。

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ANZ：经济拐点已至

ANZ首席经济学家Sharon Zollner表示，新西兰经济的“转折点已经到来”。最新的ANZ商业景气调查结果显示，尽管11月企业信心略有下降，但仍处于高位，而企业自身活动预期指标再次上升。Zollner称实际经济活动的改善也在持续，这表明降息正在改变企业的实际行为，而不仅仅是预期。“经济显然仍非常疲软，但开始呈现出向好的迹象。”在她看来，这项调查“驳斥了”需要大规模紧急官方现金利率（OCR）削减以“拯救经济”的说法。“目前确实存在痛苦，失业率和企业倒闭可能还会继续增加一段时间。”“但这些指标反映的是经济的过去，而不是未来。企业表示前景正在变得更加光明。”

对新西兰储备银行来说，好消息是通胀预期显著下降，这可能受到第三季度年化通胀率降至2.2%的影响。企业的定价意向和计划提高价格的平均幅度也有所下降。“未来三个月的成本预期略有缓解。虽然成本预期和定价意向仍高于疫情前水平，但趋势正在向好的方向发展。”“企业对未来三个月自身成本的数值估计从2.3%降至2.0%，除了零售行业外，其他所有行业的成本预期均有所下降。”“企业的通胀预期下降速度远快于消费者的预期。”“不仅通胀预期在下降，企业对其预期的确定性也在提高，和储备银行看法一致。这将有助于巩固符合通胀目标的价格设定。”Zollner透露，报告预计信贷条件的宽松程度几乎达到历史最高水平。“至少从这一指标来看，信贷条件不会对经济复苏构成显著限制。”