与疫情前相比，湾区大部分城市房屋价值都有所上涨，但东湾的一个小城市——Emeryville却成了罕见的例外。根据房地产平台Zillow的数据，这座仅有1.3万人口的城市，10月份典型房屋价值为51.3万美元，相较2019年10月的58.3万美元下跌了12%，同比下降5.6%。

（图源：《旧金山纪事报》报道截图）

Emeryville的房屋价值降幅在湾区排名第一，也是该地区唯一一个五年房价显著下降的城市。相比之下，旧金山的房屋价值仅比2019年下降了3.4%，而奥克兰的房价即便经历两年下跌，仍比2019年高出约3%。

目前，Emeryville的房价已成为旧金山都会区的最低水平，没有受到邻近城市如Antioch和里士满（Richmond）等城市房价上涨的影响。

（图源：《旧金山纪事报》报道截图）

Emeryville房价下跌的主要原因在于该市以公寓为主的住房结构。据数据显示，Emeryville公寓的典型价值从2019年的56.8万美元降至2024年的47.9万美元，降幅高达15.6%。相比之下，独栋住宅的典型价值则上涨了10.5%，从67.1万美元升至74.2万美元。

房地产经纪人Joe Reichert指出，高昂的业主协会费用（HOA）和疫情后购房偏好的变化是公寓市场疲软的关键因素。当前高利率也进一步削弱了购房需求。Joe表示：“现在那里（Emeryville）的房子很难卖。”

疫情推动了远程工作的普及，购房者更加注重家庭办公空间和靠近自然的便利性，而非短距离通勤。以公寓为主的Emeryville未能迎合这一趋势，导致需求萎缩。房地产经纪人Hans Struzyna表示：“人们不再愿意挤在一起，共用走廊和电梯。”

（示意图，图源：Pixabay）

加州房屋保险危机又为公寓市场带来挑战。许多公寓业主的保险费率翻倍，甚至被取消保单。保险成本上涨甚至影响到业主协会的费用，进一步影响了居民的财务负担，削弱了购房吸引力。

Emeryville的租房市场同样面临压力。根据Apartment List的数据，10月该市一居室公寓的租金中位数为2890美元，同比下降约4%。尽管如此，这一租金水平仍高于旧金山的2743美元。

面对房屋价值和租金的双重下滑，Emeryville市政府正优先推动住房供应增长，特别是经济适用房和租赁物业开发。目前，该市的住房建设目标甚至超过了州政府的要求。然而，如何在维持供需平衡的同时重振房价，仍是该市面临的一大考验。