新西兰的房价依然远低于2021年的高峰。

但房地产市场评论人士表示，与长期趋势相比，某些地区的房价“被低估”的程度更高。

CoreLogic为RNZ提供的数据显示，通过比较中位房产价值与中位家庭收入的比率以及全国长期平均水平，分析发现，奥克兰和惠灵顿的房价水平已恢复至与长期均值相似的水平，反映了过去几年房价的下降趋势。

而在Wairoa、Kaipara、FarNorth和Kaikōura等地区，房价则低于平均水平。

另一方面，Mackenzie、Whanganui、Kawerau和Invercargill的房价却高于平均水平。其中，Mackenzie的房价比长期均值高出近40%。

地区房价变化的背后原因

CoreLogic研究部主管NickGoodall指出，西部丰盛湾的房价与收入的比率较高，但与该地区的历史趋势相符，因为当地房价一直较高，相较于当地收入显得较为昂贵。

“Mackenzie是一个旅游热点。在疫情期间，该地区的房价经历了强劲增长，但此后并未真正下跌或回落。”

他认为，在Mackenzie等地购买度假屋的业主，即便贷款利率上升导致还贷成本增加，通常也会选择持有而非出售房产。

“房屋交易可能会放缓，但房价未必会下跌，因为业主不愿在房价下跌的市场中亏本出售。他们更可能选择持有房产，期待市场回暖。”

Goodall表示，Kaipara的房价比过去更为实惠，因为房价已经下降。

“Kaipara经历了快速增长，随后出现反弹，但之后又回落至此前低谷之下的水平。这或许表明，当地房价增长阶段曾过于激烈。相比峰值，当地房价已下跌22%，这一跌幅与惠灵顿相当。Kaipara的房价高峰为100万元，如今已降至75.8万元。”

他补充说，当地房价相对历史上的可负担性，也可能反映出因远程工作或通勤奥克兰的收入增长。

不同地区的房价表现

Goodall指出，全国各地的价值差异受到多种因素影响。一些地区的房源供应更多，这使得价格较为平稳，并可能导致其反弹速度较慢。

“在全球金融危机后，我们看到主要城市的房价率先回升，然后才轮到较小的乡村地区。总体来看，这次或许也会发生类似情况。”

房地产投资教练SteveGoodey认为，目前奥克兰的房价具有投资价值。

“我认为奥克兰已经有一段时间没有经历过价格繁荣了，可能也该轮到它了。”

他指出，在房价复苏时，奥克兰通常是首个受益的城市。

Goodey还提到，尽管Tauranga房价“被严重高估”，但该地区仍然很受欢迎。他的客户近年来倾向于在Whangarei和Whanganui等较小城市购买房产。

OpesPartners的房地产经济学家EdMcKnight则认为，奥克兰、惠灵顿和基督城的房产都有不错的价值。

“不过，我们对惠灵顿市区持谨慎态度，毕竟它面临着经济挑战。”

他的数据还显示，Tasman、Buller和Grey地区的房价被低估了约5%-6%，而Marlborough和Whangarei的低估幅度约为3%。

租金收益和投资吸引力

CoreLogic的数据显示，过去两三年中，随着房价下跌和租金上涨，毛租金收益率呈缓慢上升趋势。这可能使房地产对投资者更具吸引力。

从2021年底的2.7%上升至目前的3.9%，达到了2015年底以来的最高水平。

其中，奥克兰的租金收益率为3.2%，惠灵顿为3.6%，而汉密尔顿、Tauranga和基督城均约为4%。但尼丁的租金收益率为4.4%。