四五房式组屋转售价差迅速缩小至15% 分析师:大型单位供应有限是主因

新闻来源: 联合早报 于 2024-10-30 21:21:10

分析师指出,四房式和五房式平均转售价差距缩小,可能归因于四房式价格增长速度更快,而五房式等大型单位供应有限,是导致四房式价格上涨较快的主因。(档案照片)

自冠病疫情以来,四房式和五房式组屋的平均转售价,差距迅速缩小,今年第三季已缩至15%的最低纪录。分析师指出,五房式等大型单位供应有限,是导致四房式价格上涨较快的主因。

橙易集团(OrangeTee Group)星期二(10月29日)发布第三季转售组屋趋势报告。橙易集团首席研究与战略总监孙燕清指出,四房式和五房式组屋的价格差距正迅速缩小。

冠病疫情前的2018年第一季,五房式平均价格为53万8133元,比四房式的43万8892元高22.6%。这个差距在2020年第三季缩小至20.2%,去年第三季进一步降至16.9%。到今年第三季,缩小至15%的新低。上个低值是去年第四季的16.7%。私人房地产价格依然高企,更多从私宅降级者,也可能选择买价格更具吸引力的转售组屋。

成熟区已不推出五房式 更多人只能选择四房式

孙燕清分析,四房式和五房式价格差距缩小,可能归因于四房式价格增长速度更快。从2020年第三季的44万5472元到今年第三季的63万8566元,四房式涨43.3%。同一时期,五房式价格从53万5462元上升至73万4126元,涨幅为37.1%。

她说,四房式价格上涨,还可归因于越来越多组屋达到最低居住年限(MOP),较新的组屋通常价格更高。“相比之下,达到MOP的五房式单位减少,因为过去10年推出的大型组屋较少。”

ERA产业主要执行官林东荣也有类似看法。他指出,因土地有限,建屋发展局已停止在成熟市镇推出五房式及更大的组屋,想在成熟市镇买较大且较新组屋的家庭,只能选择四房式,因而推高这些单位的需求和价格。

百万组屋料还会出现 短期内或推高价格

林东荣预测,尽管建屋局近年来已增加预购组屋供应,但申购不到的人仍可能转向转售市场,短期内成熟区四房式需求强劲。随着比达达利区部分组屋接近最低居住年限,这一区或将出现“百万组屋”。

大亨房地产网站(MOGUL.sg)首席研究师麦俊荣受访时直言,如今一些已接近最低居住年限、同样有三间卧室的四房式组屋,“已成为新的五房式组屋”。

他说,这个现象在冠病疫情前已见端倪,如今就非常明显。这些转售组屋较新,且同个项目中最大的只有四房式,若楼层高些,价格就更高。一些做长远打算的购屋者会买三个卧室(指四房式)的组屋。从预购组屋申购率可看出,一般四房式及五房式,比三房式组屋更受首次申购者欢迎。

麦俊荣还指出,黄金(Prime)和优选(Plus)地段项目限定10年的最低居住年限,令这些组屋延迟进入转售市场,那些不能等多五年的潜在购屋者,就只能从现有房源中选择。因此他预计百万组屋不会停止出现。“事实上,短期内还可能推高价格。”

屋契剩余年期越长涨幅越大 2013年后竣工涨幅达3.7%

麦俊荣也观察到,本地今年首九个月成交的“百万组屋”中,五房式虽然还是最多的,共287个,比四房式的254个多33个,但7月和9月当月成交的“百万组屋”中,四房式都多过五房式。

另一方面,大亨房地产网站的数据显示,四房式和五房式组屋转售价中位数,疫情后的差距逐步拉大。2019年,四房式40万元,五房式48万2500元,相差8万2500元;去年,四房式55万元,五房式65万元,相差10万元;今年首九个月,四房式58万1000元,五房式68万2000元,相差10万1000元。

SRI研究与数据分析部主管莫汉(Mohan Sandrasegeran)则指出,四房式转售价呈上涨趋势,屋契剩余年期越长,涨幅也更大。2013年后竣工的四房式,转售价在第二季的平均69万1677元基础上,涨3.7%,第三季达71万7613元。1990年前竣工的四房式,从第二季的平均53万5929元升至第三季的54万8259元,涨幅为2.3%。

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