爱尔兰年轻人已经习惯了住房市场的坏消息,但过去的一周尤其艰难。
首先,房地产价格通胀形势严峻,房价同比上涨近9%。考虑到房价基数已经非常高,并且在过去四年里不断上涨,这一趋势尤为令人担忧。
一项最新研究对比了包括美国、澳大利亚、英国和加拿大在内的九个发达国家,结果显示,爱尔兰在新房建设方面的表现最差。2015年至2023年间,爱尔兰每新增3.8人仅建造一套住房,这是所有研究国家中最差的。相比之下,西班牙每新增3.4人建造一套住房,表现最好的是德国,每新增0.9人建造一套住房。爱尔兰的排名之所以如此靠后,主要是因为人口增长强劲、移民增加以及房屋建设水平相对较低。
这项研究凸显了一个令人担忧的事实:爱尔兰的住房危机在短期内看不到缓解的迹象。尽管这一问题引发了广泛讨论,但其严重程度可能仍被低估。
进一步分析利率的变化可以看出问题的复杂性。为了抑制通胀,欧洲央行在2022年末和2023年提高了借贷成本,这使得抵押贷款变得更加昂贵,从而理论上应抑制房价上涨。然而,与其他欧盟国家不同,爱尔兰的房价不但没有降温,反而持续上涨。
自2022年底首次加息以来,欧盟整体房价几乎停滞不前。最初,爱尔兰的房价通胀也有所缓和,从2022年7月的13%降至2023年9月的1.4%。然而,随后价格再次大幅攀升,原因可能包括爱尔兰银行抵押贷款增幅相对较低、央行放宽抵押贷款规则,以及购房者在经济形势变化中的不安。
此外,经济与社会研究所(ESRI)发现,当前爱尔兰购房者的债务水平已接近凯尔特之虎时期的最高水平,许多人在极限借贷买房。
虽然欧洲央行预计在今年6月首次降息,这可能会为购房者带来一些信心,但根本问题在于,在借贷成本大幅上升的情况下,爱尔兰房价的持续上涨表明,问题的严重性可能仍未得到充分认识。
这种情况让人联想到新冠疫情初期,当时预测房价会下降20%,但实际上房价大幅上涨。爱尔兰房价持续超出专家预期的一个原因可能是,住房供应的长期积压问题从未被充分计入官方目标。
例如,有分析师预测,爱尔兰每年需要建造35,000套住房才能满足需求。然而,如果一年只建造了20,000套,15,000套的缺口并不会被计入下一年的目标,而年度目标仍然维持在35,000套。
过去十多年里,爱尔兰每年都未能实现其住房建设目标。ESRI最近的研究表明,在“高移民情景”下,爱尔兰每年可能需要建造约53,000套住房才能跟上人口增长的步伐。然而,这一预测并未考虑过去十年积累的供应缺口。
去年,爱尔兰新建住宅数量接近33,000套,政府目前计划在未来五年内每年建造50,000套住宅。然而,这一数字很可能不足以让市场保持稳定。每年建造50,000套房屋几乎无法满足ESRI对住房需求的预测,更不用说解决该国的住房短缺问题了。
许多分析师依据政府数据进行预测,但政府实际上是在试图追赶一个不断变化的目标,长期以来低估了所需的新房数量。
虽然加息为政策制定者提供了些许喘息空间,但随着购房者适应了加息的影响、通胀持续上升,政府必须尽快全面掌握住房危机的真实规模。