爱尔兰年轻人已经习惯了住房市场的坏消息，但过去的一周尤其艰难。

首先，房地产价格通胀形势严峻，房价同比上涨近9%。考虑到房价基数已经非常高，并且在过去四年里不断上涨，这一趋势尤为令人担忧。

一项最新研究对比了包括美国、澳大利亚、英国和加拿大在内的九个发达国家，结果显示，爱尔兰在新房建设方面的表现最差。2015年至2023年间，爱尔兰每新增3.8人仅建造一套住房，这是所有研究国家中最差的。相比之下，西班牙每新增3.4人建造一套住房，表现最好的是德国，每新增0.9人建造一套住房。爱尔兰的排名之所以如此靠后，主要是因为人口增长强劲、移民增加以及房屋建设水平相对较低。

这项研究凸显了一个令人担忧的事实：爱尔兰的住房危机在短期内看不到缓解的迹象。尽管这一问题引发了广泛讨论，但其严重程度可能仍被低估。

进一步分析利率的变化可以看出问题的复杂性。为了抑制通胀，欧洲央行在2022年末和2023年提高了借贷成本，这使得抵押贷款变得更加昂贵，从而理论上应抑制房价上涨。然而，与其他欧盟国家不同，爱尔兰的房价不但没有降温，反而持续上涨。

自2022年底首次加息以来，欧盟整体房价几乎停滞不前。最初，爱尔兰的房价通胀也有所缓和，从2022年7月的13%降至2023年9月的1.4%。然而，随后价格再次大幅攀升，原因可能包括爱尔兰银行抵押贷款增幅相对较低、央行放宽抵押贷款规则，以及购房者在经济形势变化中的不安。

此外，经济与社会研究所（ESRI）发现，当前爱尔兰购房者的债务水平已接近凯尔特之虎时期的最高水平，许多人在极限借贷买房。

虽然欧洲央行预计在今年6月首次降息，这可能会为购房者带来一些信心，但根本问题在于，在借贷成本大幅上升的情况下，爱尔兰房价的持续上涨表明，问题的严重性可能仍未得到充分认识。

这种情况让人联想到新冠疫情初期，当时预测房价会下降20%，但实际上房价大幅上涨。爱尔兰房价持续超出专家预期的一个原因可能是，住房供应的长期积压问题从未被充分计入官方目标。

例如，有分析师预测，爱尔兰每年需要建造35,000套住房才能满足需求。然而，如果一年只建造了20,000套，15,000套的缺口并不会被计入下一年的目标，而年度目标仍然维持在35,000套。

过去十多年里，爱尔兰每年都未能实现其住房建设目标。ESRI最近的研究表明，在“高移民情景”下，爱尔兰每年可能需要建造约53,000套住房才能跟上人口增长的步伐。然而，这一预测并未考虑过去十年积累的供应缺口。

去年，爱尔兰新建住宅数量接近33,000套，政府目前计划在未来五年内每年建造50,000套住宅。然而，这一数字很可能不足以让市场保持稳定。每年建造50,000套房屋几乎无法满足ESRI对住房需求的预测，更不用说解决该国的住房短缺问题了。

许多分析师依据政府数据进行预测，但政府实际上是在试图追赶一个不断变化的目标，长期以来低估了所需的新房数量。

虽然加息为政策制定者提供了些许喘息空间，但随着购房者适应了加息的影响、通胀持续上升，政府必须尽快全面掌握住房危机的真实规模。