新西兰政府发话:房价要降!这项数据出现惊人逆转,奥克兰再次领头,房市要变天了?

新闻来源: Gloria 于 2024-06-19 0:10:04

新西兰住房部长Chris Bishop公开发言,他说,他希望看到平均房价继续下跌,即便这会让很多屋主感到沮丧。

在昨天的新闻发布会上,这位联合政府高级部长告诉记者,新西兰的房价过于昂贵,因此需要下跌。

对于新西兰政客来说,这无疑是一个罕见的言论,回顾过去,政客们历来不愿暗示实际房价应该下跌。

2016年,当时的绿党联合领导人Metiria Turei表示,奥克兰的房价需要慢慢下降约50%,使其降至家庭收入中位数的三到四倍,这一言论曾引发过不小的轰动。

2020年,时任新西兰总理Jacinda Ardern表示,她希望看到房价小幅上涨,因为大多数新西兰人都期待他们名下最大的资产能持续增值。

尽管Ardern领导的政府承诺会让住房变得更容易负担,但她只愿意说,她希望房价保持“持续温和”。

本周,Bishop驳斥了这一说法,他直言不讳地表示——新西兰的普通住房太贵了,而他的政府正在努力让人们能买得起房。

当被直接问及他是否认为房价应该下跌时,这位部长给与了肯定的答复。

他说:“我们希望新西兰人能负担得起住房。这是本届政府的主要工作,因为新西兰的平均房价太贵了。”

“对于拥有住房的人来说,房价下跌的另一面是,对于没有住房的人来说,房价会变得更便宜。”

他说,整整一代人的都被挡在了房地产市场的门外,因为平均房价涨得太高太快了。

Bishop指出,高房价和新西兰央行的LVR借贷政策,使得首次置业者很难凑够一笔首付,从而顺利登上住房阶梯。

他承认,以降低平均房价为目标的一个后果可能意味着现有房主会感到“有点扎心”。

Bishop称:“但在许多情况下,他们的下一代也在拼命地想要获得住房,但现在还暂时做不到。”

在过去的二十年里,新西兰的房价上涨速度比任何其他经合组织国家都要快,Bishop称,联合政府不会让这种情况继续下去。

他说:“我每天醒来都下定决心,要努力改善这个国家的住房可负担能力。这是我的政治使命。”

当前的形势

由于超低利率和新冠疫情将房价推高至不可持续的水平,新西兰的住房可负担能力在2021年达到创纪录的水平。

根据新西兰房地产协会 (Real Estate Institute of NZ)的数据,自那以来,房价中位数已从峰值下跌了16%以上,但仍比疫情前的水平高出约25%。

随着房价的下降,人们的负担能力有所改善。BNZ银行的首席经济学家Mike Jones预计,在接下来的两年里,新西兰房价将会“横移”。

虽然他看到了住房可负担能力的一些改善,但他的预测并不认为可负担能力会恢复到疫情前的水平——除非家庭收入增幅继续保持在7%,而与此同时房价停滞不前。

本周一早些时候公布的最新REINZ数据显示,今年5月,新西兰全国房价中位数跌至77万纽币,12个月来总计下跌了1.3%。

REINZ的房价指数(根据每月出售的不同类型的房产进行调整)显示,过去三个月,全国的房价下降了2.9%。

Jones预测,2024年房价将仅上涨2%,到2025年将回落至接近长期平均水平的5%左右。

除了高利率和经济衰退带来的影响,还有其他的因素正为房价上涨制造障碍。最近的一份调查研究显示,新西兰的住房供应首次赶超了人口增长,而奥克兰地区尤为明显,这似乎预示着该市住房危机的大幅改善。

奥克兰住房供应赶超人口,房价腹背承压

本周,奥克兰大学的一位经济学家表示,奥克兰的新房建设速度终于超过了人口增速。

奥大副教授Ryan Greenaway-McGrevy表示,2023年的人口普查数据显示,奥克兰在2018年至2023年期间增加了6.4万套新房,增幅近12%,而人口增长率仅为5%。

他说,在一个几十年来住房严重短缺的城市看到如此大的增长令人振奋。

据悉,2016年奥克兰统一规划通草案过将大量住宅用地重新划分为高密度住宅,刺激了集约化。

他说:“最新的人口普查数据显示,自2018年以来,奥克兰的住宅存量增长了11.9%,而人口仅增长了5%。”

“部分原因是新冠疫情后人口增长的放缓,但很大一部分原因是2016年奥克兰分区升级带来的建筑热潮。”

“这种繁荣扭转了该市人口增长超过住房供应的持续趋势。”

数据显示,从2018年到2023年,奥克兰的人口增长率为5.4%,几乎是塔斯曼地区(10%)人口增长率的一半。

人口增长最慢的是惠灵顿(+2.8%)和Southland (+2.7%)。

2018年人口普查记录的奥克兰住房总数为547,059套,但2023年的人口普查显示,该市住房数量增长了11.9%(或)64,836套,达到了611,895套。

住宅类别包括有:联排别墅、公寓、单元房以及独立住宅。

01

增长最快的地区

增长最快的地区是Upper Harbour地方委员会地区,其中包括Whenuapai、Herald Island、Hobsonville、West Harbour、Paremoremo、Greenhithe、Albany、Rosedale、Northcross、Unsworth和Pinehill。

在2018年至2023年间,上述地区的新房数量从2.2万套增加到了2.8万套,增幅为27.2%。

增长第二快的是Papakura地方委员会地区(其中包括Takanini, Hingaia, Red Hill, Pahurehure和Papakura小镇中心)。

Rodney地方委员会地区排名第三,当地新房数量从2.8万套增加到3.32万套,增长了18.7%。该地区包括Kumeu/Huapai、Helensville、Warkworth、Kawau Island、Matakana和Wellsford。

Maungakiekie-Tāmaki Local Board地区的新房数量增长了16.3%,从2.6万套增加到3.05万套。该地区覆盖了One Tree Hill、Royal Oak、Onehunga、Penrose、mount Wellington、Panmure以及Glen Innes。

Franklin地区的新房数量增长了14.3%,从2018年的2.8万套增加到去年的3.2万套。该地区包括Pukekohe、Waiuku和Beachlands、Awhitu Peninsu、Karaka、Ardmore、Clevedon、Whitford、Maraetai、Kawakawa Bay以及Orere Point。

Māngere-Ōtāhuhu地方委员会的新房数量从19,000套增加到21,600套,增长了13.2%,而Ōtara-Papatoetoe的新房数量从21,700套增加到了24,500套,增长了12.9%。

Manurewa地区委员会的新房数量增长了12.6%,从2.5万套增至2.8万套。该地区包括Clendon Park、Hillpark、Randwick Park、The Gardens、Rata Vine、Totara Heights、Manukau Heights以及Weymouth和Wattle Downs的沿海郊区。

Waitematā地区委员会的新房数量增长了12.3%,这个地区包括CBD。住宅数量从4.1万套增加到了4.6万套。该地区包括Westmere, Grey Lynn, Herne Bay, Ponsonby, Arch Hill, St Marys Bay, Freeman Bay, Newton, Eden Terrace,市中心,Grafton, Newmarket和Parnell。

02

增长最慢的地区

新房数量增长速度最慢的地区是Ōrākei地区委员会,当地新房数量仅增长3.8%,从3.2万套增加到3.4万套。这里也是奥克兰房价最贵的地区之一,覆盖范围包括Ōrākei、Mission Bay、Kohimarama、St Heliers、Glendowie、St Johns、Stonefields、Meadowbank、Remuera以及Ellerslie的部分地区。

Waiheke的新房增幅仅为5.3%,从6045套增加到6300套。Devonport Takapuna地方委员会的增幅仅为6.4%,从22,000套增加到24,000套。

Kaipātiki地方委员会的新房数量仅增长了5.7%,从30 800套增至32 500套。Waitākere Ranges地方委员会的新房数量增加了6.5%,从18,700套增加到19,900套。

03

全国水平

在全国范围内,住房数量增长最快的地区是奥克兰(11.9%)、塔斯曼(11%)和坎特伯雷(10.1%),增长最慢的地区是吉斯本(4.4%)和Southland (4.6%)。

新西兰统计局3月份的数据显示,新宅审批量正持续下降,奥克兰地区尤为显著。

经季调后的新宅审批量下降了0.2%,2月份增长了16%。新宅审批量同比下降了35,236套,较截至2023年3月的一年里下降了25%。

今年3月,新宅审批量共计2931套,其中包括1297套联排别墅和单元房,1251套独立住宅,224套公寓和159套退休村单元房。

全年批出非住宅建筑工程总值为95亿纽币,同比下跌1.1%。

Westpac银行的分析师在5月2日表示:"从长期趋势来看,新西兰建筑业显然已进入更为艰难的时期,但新宅审批数据似乎正在触底。”

该行预计,包括联排别墅和其他中等密度开发项目在内的波动性较大的多单元住宅市场将出现更多的疲软。

按区域划分的新宅数据如下:

在截至3月31日的一年里,奥克兰的新宅数量为14,699套,同比降幅为28%;

怀卡托为3228套,同比降幅为28%;

惠灵顿有2358套,下降35%;

北岛其他地区为5094套,下降19%;

坎特伯雷为6575套,下降20%;

南岛其他地区为3281套,下降19%。

上个月,政府宣布了《建筑法》的新规定,以便对建筑许可进行微小的修改。

新西兰建筑和建设部长Chris Penk表示,政府将澄清“小改动”的定义。

他说,这意味着新西兰人不需要为微小的建筑或设计变更提交新的许可。

 
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