家庭尚未完全感受到澳联储积极加息的全部影响，未来几个月，成千上万的澳人将转而使用可变抵押贷款利率，还款占澳人可支配收入的比例达到创纪录水平。

关键通胀数据（决定澳联储是否开始减轻借款人的利率压力）公布之前，该银行的新分析显示，全国大批抵押贷款持有者的可支配收入正遭受前所未有的打击。

澳洲购房者主要持有可变利率抵押贷款。国际货币基金组织本周发布的研究显示，仅智利和南非两国的借款人持有固定利率贷款的可能性低于澳洲。

但在新冠疫情期间，随着利率降至创纪录低点，越来越多的澳人开始申请为期2到3年的固定贷款，这些贷款从去年初开始到期。

许多借款人发现他们的还款额增加了3到4倍，引发了对“抵押贷款悬崖”的担忧。

该悬崖原本将在去年对借款人造成最严重的打击，但澳联储经济学家Benjamin Ung的研究发现，2022年未偿还的固定抵押贷款中，超过三分之一将在今年转为可变利率。

房贷月供（图片来源：《悉尼晨锋报》）

他发现：“随着这些固定利率借款人过渡到比他们目前支付的利率高得多的现行利率，这将导致平均未偿抵押贷款利率进一步上升。”

这部分人的利率将从约2%上升到6%以上。

Ung称，支付更高抵押贷款利率的人数激增意味着，到今年年底，所有澳洲家庭的总还款额将达到历史最高水平，占可支配收入的10.5%。

澳联储最近的数据显示，2023年最后3个月，澳洲借款人向银行偿还了创纪录的280亿澳元，他们被收取了171亿澳元贷款利息。

广告可变利率的平均折扣（图片来源：《悉尼晨锋报》）

Ung还发现，尽管总体借款利率上升，银行为吸引新客户提供的折扣已经消失。

2023年初，借款人获得的可变贷款利率比基准标准可变利率低约0.35个百分点。对于60万澳元的抵押贷款，这样的折扣相当于每月还款减少近130澳元。

但现在平均折扣几乎消失，不到0.1个百分点，即每月30澳元。

抵押贷款还款的急剧增加以及租金上涨迫使联邦和州政府加大努力，通过寻找方式增加出租屋和自住房的供应，缓解整个房地产行业的压力。

经济学家Richard Yetsen（图片来源：《悉尼晨锋报》）

联邦政府制定了到2029年中期建造120万套新住房的目标，已推出了一系列政策，包括协助地方政府规划和释放土地用于开发。

已经有人怀疑是否能实现这一目标。自2012年以来，住宅建筑开工量处于历史最低水平，一些分析师认为，根据当前趋势，政府可能会比目标少建20万套房屋。

但澳新银行首席经济学家Richard Yetsen表示，仅仅增加供应可能无法解决困扰住房行业的可负担性问题。

他表示，随着建筑工人和建材价格的压力不断增加，增加对新房屋的需求可能会加剧问题。“在没有同时推进其他政策的情况下，仅仅通过增加供应来应对这些挑战，即使在中期内，也不太可能显著改善可负担性。”

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

Yetsen表示，整个房地产市场存在许多问题，简单的解决方案（如增加供应）不太可能提供广泛的解决方案。

他说，澳洲有1100万住房供2600万人居住，房地产市场的挑战可能更多地与住房分配不当有关，而不是真正的新房短缺。

这可能迫使政府寻找其他方式，将对住房的需求转移到那些住房不短缺的地区。

他说：“采取务实的干预措施来管理需求和限制住房分配不当，可能比单纯的供应更有希望。”