虽然美国房地产市场的价格上涨已经稳定下来，但当今市场与疫情前的一个主要区别是──交易数量相对较低。（Shutterstock）

美国房价的上涨速度正在放缓。根据雷德芬房地产公司（Redfin）的新分析，2月份房价较前一个月上涨了0.6%，与疫情之前大约八年的平均月涨幅0.6%一致。

Redfin首席经济学家达丽儿．费尔韦瑟（Daryl Fairweather）表示，在大流行之前，价格每月上涨约半个百分点，或每年上涨约5%或6%。

“尽管房屋贷款利率比较高，但我们又回到了之前的（温和上涨）趋势。”她说。

穆迪分析公司（Moody’s Analytics）助理董事兼经济学家马修‧沃尔什（Matthew Walsh）表示，穆迪公司的房价指数也出现了类似趋势，“房价的增值速度与以前相同，又回到我们在疫情前看到的趋势。”

然而，专家表示，今天的市场与二到八年前的市场大不相同。对于大多数潜在买家来说，他们仍然负担不起一般的房屋。房屋物件的数量略有增加，但不足以满足需求。

“从代理商那里得知，卖家和买家都对这个市场不满意。”费尔韦瑟说，“卖家对报价不满意；买家对价格上涨和贷款利率上升感到失望。”

交易水准处于“衰退低点”

费尔韦瑟表示，虽然房地产市场的价格上涨已经稳定下来，但当今市场与疫情前的一个主要区别是──交易数量相对较低。这主要是由于房屋贷款利率高。根据房地美的数据，房屋抵押贷款利率去年达到近8%的峰值，现在仍超过6%。

沃尔什说，尽管2月份的交易数据有所上升，但交易水准仍处于“衰退低点”。

他补充，影响销售的另一个因素是房屋供应量极其有限。

雷德芬房地产公司发现，在2月到3日中旬，新上市房源数量增加了5%，这是从2023年5月以来的最大同比增幅。但“这就像从谷底小幅复苏，我们没有回到疫情之前的状态。”费尔韦瑟说。

经济学家表示，房屋供应增加主要是季节性因素。沃尔什说明，业主经常在2月份挂牌出售他们的房屋，因为他们更喜欢在春季和夏季搬家。

当然有时候人生会有一些意外：“另一些因素是人们找到新工作需要搬家，或者结婚，或者还有其它一些重大事件。”费尔韦瑟说。

房贷利率锁定效应正在松动

房屋贷款利率锁定效应，也称为金手铐效应，使抵押贷款利率极低的房主去年无法挂牌出售房屋，因为他们换屋、买了新房之后，房贷利率会更高。

经济学家指出，现在房屋贷款利率锁定效应正在放松对市场的控制，房源供应略微增加。

沃尔什解释，一些延迟挂牌的卖家“正在接受更高的房屋贷款利率”，因为他们觉得不能再推迟卖房了。

费尔韦瑟表示，虽然利率锁定效应仍在发挥作用，使人们不愿意卖房子，但随着时间的推移，这种影响将进一步消退，尤其美联储又决定今年稍晚降息。

沃尔什说，随着美联储降息，预计今年抵押贷款利率也将小幅下降，而全国房价可能保持不变。

新成屋略有增加

沃尔什表示，相对成屋销售，新屋销售业绩来到疫情前的高点，平均每月卖出60万套。根据美国人口普查局的数据，1月份售出661,000套新房，比12月增加1.5%。

沃尔什说，现成房源供应数量少，无法满足买家需求，他们正在寻找新成屋，“建商当然从中得益。”

沃尔什补充，建商还能为购屋民众提供成屋屋主应该不会提供的优惠，例如房贷利率下降或房屋售价降低。

然而，新成屋增加还不足以支撑美国的房屋需求，“尽管建商比以前建造更多房屋，但还需要一些时间来赶上供需差距。”他说。