去年第四季度，悉尼某些地区超过五分之一的房产亏本出售。

但卖家亏本的几率取决于房产类型，即使在许多公寓亏本出售的地区，附近的独栋屋也很可能盈利。

CoreLogic《盈利与亏损》报告发现，悉尼亏损销售比例最高的地方是Strathfield LGA，达到23.8%。其次是Burwood（23.2%）、Parramatta（22.4%）、Botany Bay（21%）和Ryde（20.2%）。

房地产卖家更有可能盈利而非亏损，而且他们的前景也一直在改善。全澳94%的销售在第四季度实现盈利，比3个月前（93.6%）有所提高。悉尼91.9%的销售实现盈利，比上一季度（91.3%）有所提高。

房产收益最低的悉尼地方政府辖区（图片来源：《悉尼晨锋报》）

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，房地产市场只经历了短暂而急剧的下滑，没有出现盈利销售长期减少的时期。

他表示，本季度的结果反映了去年大部分时间房产价值上涨。“大多数重新出售房屋的人都是在疫情期间持有了房产，甚至更久。”

Lawless表示，不断上升的利率和生活成本将使借款人更难偿还住房贷款，抵押贷款拖欠率开始上升，但仍处于非常低的水平，低于疫情之前。

“大多数借款人的资产净值都是正数，如果他们需要出售房屋，可能会主动出售，而且出售的价格会高于他们所支付的价格。我们发现投资者更愿意在转售时蒙受损失，原因很简单，因为这样可以消除决策中的情绪因素。”

在高密度地区，单元房业主比独栋屋业主更有可能亏本出售（图片来源：《悉尼晨锋报》）

他说，许多亏损出售率较高的地区是高密度、高供应量的社区，其中独栋屋比单元房具有更高的稀缺价值和资本增长。

例如，在Strathfield,，即使25.7%的单元房销售出现亏损，但独栋屋销售却无一亏损。Botany Bay和Parramatta的单元房亏损率高，但独栋屋亏损很少或没有。

但他补充说，更多的供应和密集化也有积极的一面，因为这有助于限制房价增长。

澳洲Productivity Commission之前的研究发现，如果建造更多住房，住房的可负担性将会更高。而最近的NSW Productivity Commission报告还发现，高密度可以降低公寓价格和租金，阻止年轻人的大规模外流。该报告警告称，悉尼有可能成为一个没有孙辈的城市。

（图片来源：《悉尼晨锋报》）

AMP首席经济学家Shane Oliver表示，他预计亏损销售比例最高的地区将是单元房密集的城区。“独栋屋占主导地位的地区，往往亏损销售较少，这些地区在某种程度上表现更强劲。”

他说，独栋屋和单元房价格也会影响亏损销售比例。单元房价格增长较低将减少公寓业主获利的机会。负担能力也是一个因素，购买公寓的人可能没有现金购买更安全的投资，即独栋屋。

Oliver称，Parramatta、Strathfield、Ryde和Burwood市议会的亏损销售比例较高，可能与这些地方的单元房数量有关。

“这些地区往往拥有较多的单元房，很多单元房都是在公寓建设热潮中建成……有许多投资者抛售他们的房产，因为利率回报方程已变得不那么有利。换句话说，租金无法覆盖抵押利率。”

买家代理Rich Harvey表示，亏损销售的部分原因是供需不匹配。一些社区的高度限制已经提高，建造了许多新公寓。

“Parramatta是很棒的第二CBD，但如果您想购买能够实现显著资本增长的房产，不要去购买供应量会大幅增加的同类型房产。作为成功的投资者之一的关键是购买相对稀缺的物业。”

Harvey建议购买土地价值较高的房产。“你可以在规模较小的精品街区中找到更高质量的公寓，这些街区的位置较好，可以方便使用各种设施，且开发潜力有限。”