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新数据坐实!DTI真是“哑炮”!央行开审OCR,政府决心收紧移民

新闻来源: 后花园 于 2024-02-19 1:39:55  


央行上月发布的DTI(债务收入比)提议让潜在买家心生恐慌,无论是首次购房者还是投资者,都难逃束缚。

央行解释,DTI限制属于战略武器,不会即刻引爆。但这样空洞的说教无助于缓解人们的焦虑。

不过,今天公布的一组数据证实了央行的说法:在DTI限制实施的初始阶段,人们的借款能力可能的确不会受到影响。

根据央行提出的方案,未来仅允许银行发放:

· 不超过20% 的住宅贷款给 DTI 大于 6 的自住业主;和

· 不超过20% 的住宅贷款给 DTI 大于 7 的投资者。

而事实是,目前贷款金额高于拟议DTI限制的借款人占比,本就远低于拟议的上限。

央行将DTI高于5(债务是收入的5倍)的借款人视为重点关注对象,但去年第四季度中,只有不到1/3的新抵押贷款DTI高于5,这是自2017年收集这一数据以来的最低比例。

不同买家群体的高DTI贷款金额,自2021年末起均大幅下跌

回到2021 年 12 月,当时房市正值高峰,如果那时实施DTI限制,将产生非常大的影响。

当时,超过 26% 的首次购房者 DTI 超过 6,没有投资抵押品的自住业主,超过 28% 的 DTI 超过 6。有投资抵押品的自住业主中,34%DTI超过7,对投资者而言,这一比例为35.5%。

但目前,各项数据比例都远远低于20%,这也正是央行的意图:在DTI限制不具备约束力的时候将其引入,让其在房市失控时及时踩刹车。

下表是首次购房者和其他自住业主DTI超5倍的占比(去年12月vs去年9月、2022年12月和2021年12月)

下表是首次购房者和其他自住业主DTI超6倍的占比(去年12月vs去年9月、2022年12月和2021年12月)

下表是投资者和有投资抵押品的自住业主DTI超7倍的占比(去年12月vs去年9月、2022年12月和2021年12月)

总结来看,对比表格最右侧一栏的2021年12月数据,现在的高DTI占比都已经大幅回落,远低于央行设定的红线。

央行一直强调,只有房地产市场回暖时,DTI 限制才会真正产生影响,因为当前高利率环境下,借款人偿债能力本就有限。

说起高利率,央行今天召开的会议,正是针对高利率环境的“始作俑者”:OCR。

央行重审OCR

新西兰货币政策的制定者们今天召开新年首次会议,重审OCR。

预计央行不会对整体通胀的回落感到欣慰,而是会重点关注顽固的核心通胀以及未来通胀走势。

按照央行原本预测,年度CPI增幅将在今年第三季度回到1-3%的目标范围内。

但行长Adrian Orr上周五在演讲中强调,央行的真正目标是将通胀拉回到2%的目标中值,而不仅是进入目标区间。

央行首席经济学家Paul Conway说:“如果将通胀率保持在 2%,那么遇到冲击时,就不太可能脱离目标区间。”

行长暗留余地?

此前有经济学家批评央行太“轴”,在面临结构性高通胀压力时,固守2%的通胀目标属于抱残守缺。

但Orr驳斥了这一观点,坚持2%目标不变,并强调对所有妨碍实现这一目标的行为采取零容忍。

“世界各地的央行一直不厌其烦地向公众解释,尽管通胀正在下降,但还没有达到目标,最后一公里可能非常艰难,因为我们需要锚定2%通胀预期。”

对于政府可能对达到通胀目标设定时限的说法,Orr也不以为意,指出规定通胀在某一天达到 2% 不切实际,这样做会导致政策环境和经济结果的不稳定。

Orr还明确表示,央行的目标是核心通胀,但这一指标的下降速度比整体通胀要慢。

统计局上周发布的月度价格指数显示,通胀仍在下降,但主要归因于进口产品的价格回落。

ANZ经济学家预测OCR将从 5.50% 升至 6%,因为数据中没有任何内容会“实质性改变”通胀前景。

但ASB高级经济学家Mark Smith表示,Orr的讲话并未给出任何加息或降息的暗示。

他认为,虽然央行强调目标通胀的中值,但没有设定实现这一目标的时间框架,因此这可以被视为给自己留出了回旋的余地。

去年第四季度的整体通胀率为 4.7%,低于去年峰值 7.3%。

而根据不同的评估标准,核心通胀率在 3.9%-5.9% 之间,低于 5.7%-6.8% 的峰值。

央行缘木求鱼?

不过,关于“核心通胀”的指标评估存在一些缺陷。

央行关键核心通胀指标称为因子模型,是根据季度CPI数据计算得出的估值。因此这些指标需要定期修订,从而无法完全准确地反映出经济中的通胀压力。

Orr在讲话中表示,2021 年中期核心通胀率的实时预测约为 2.2% 或 2.3%,但现在修正为3%,达到了目标上限。

ANZ首席经济学家Sharon Zollner表示,这导致央行低估了新出现的持续通胀压力。

“它提醒市场和其他观察人士,任何一种核心通胀指标都有其优点和缺点,但都不是最终的‘真相’。”

OCR审议结果将于2月28日公布。

新西兰即将修改移民政策

影响新西兰通胀的一个重要因素是移民。

创纪录的移民潮推高了总体需求,央行一直对这一领域重点关注。

今天政府宣布,计划收紧低技能工作签证 ,并制定一个长期人口计划来指导未来的政策设定。

收紧工签

移民部长Erica Stanford表示,目前的净移民水平不可持续。

新西兰在2023年的净移民数字为12.6万人,而1月继续保持强劲态势,又有2万人持工作签证抵达。

她称高净移民对通货膨胀和住房成本有一定影响。虽然新西兰无法每年应对12.6万名新来者,但大量新工人的涌入是“恢复性移民”。

“2021年我们的净移民为负1.5万。所以你确实需要在那个背景下看待这个问题,而不是过度夸大其词。”

她预期随着疫情干扰消除,净移民将逐渐恢复到“平衡”。

Stanford表示她不会设定特定的移民水平上限,但正在“仔细观察”眼前的情况。

“我不想像工党那样:不考虑到后果的膝跳反应。”

长期规划

生产力委员会、财政部、总理Christopher Luxon,都要求政府对人口增长制定政策声明。

这将是一个规划特定人口增长率的文件,并将其与所需的基础设施和服务相匹配,官员称其为“吸收能力”。

Stanford称上述工作现在正在进行,但当前重点是调整“低技能移民”的短期设置。

“上一次国家党结束执政的时候,我们引进的移民中有一半是技能等级一和二,包括医生、护士和专业人士。”

“去年我们引进的移民中有52%是技能等级四和五。”

Stanford没有具体谈论她正在考虑哪些变化,但表示将收紧雇主认证工作签证(AEWV)规则,未来可能会实行更严格的劳动力市场测试,要求雇主证明无法从本地劳动力市场填补所需职位。

短期变更可能会在“接下来的一个月左右”宣布,但人口政策声明是一项非常长期的工作。

去年8月起,AEWV工签接受审查,审查报告原定于去年12月提交。

Stanford表示自己还没有看到报告,接下来将尽可能完善修订版的签证政策,相关调整预计会在未来几周内发布。


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