新西兰21个地方议会将在今年重新评估房产价值(RV,在奥克兰也被叫作CV)。OneRoof研究表明,奥克兰和惠灵顿多个街区的RV将会大幅倒退。 两地上次RV估值是在2021年房产繁荣期,价格泡沫较多,之后房市转入低迷期,两地房价大幅下跌。OneRoof-Valocity列出了RV可能大幅缩水的高风险街区(下跌10%以上)。该研究参考上一次RV估值和2023年底的平均房产价值,并预估现在起到下次RV估值前房价上涨10%。需要说明的是,该调查仅针对过去12个月内成交量超过20套的街区。在奥克兰,25个街区面临RV大幅下降的风险,占总数的十分之一;而在惠灵顿,所有接受调查的30个街区都被标记了风险。
6park.com在奥克兰,从2021年6月到2023年底,Point England、Avondale 和 Manurewa East 的房价跌幅最大。Point England 跌幅高达19%。在惠灵顿,自上次RV估值(2021年9 月)至今,有9个街区的房价下跌了20%以上,其中Aro Valley的跌幅最大。不只RV下跌,还有地税上涨对于高风险街区的居民来说,最难过的是RV下跌和地税上涨可能同时发生。奥克兰市议会金融政策经理Andrew Duncan表示,下一次重估流程将于2024年5月开始,从2025年7月起将使用新的RV价值评估地税。但是,这并不代表地税将会削减,因为市议会的服务成本不由房产价值决定。“城市房产价值的任何增减,都不会改变市议会收取的地税总额。”“房产价值用于在业主之间分摊总地税。因此,在所有其他条件相同的情况下,只有当房产价值上涨或下跌超过平均水平时,其所占的地税份额才会发生变化。”此外,市议会的平均水平是在城市一级而不是街区一级计算。Duncan表示,市议会无法推测未来的地税变化,因为还有许多其他因素施加影响。Valocity高级研究分析师Wayne Shum指出,在经济低迷时期,有些街区的房价跌幅更大。例如在市场高峰期间,具有开发潜力的大型地块需求上升,推高了Manurewa和Mangere Bridge的价格,但随着开发商撤退,价格大幅下跌。另外奥克兰市中心公寓密集的街区Grafton房价暴跌14%,反映了公寓市场的整体低迷。接下来的一次房价评估可能是很多业主首次目睹RV缩水。Shum透露即使是2007-2008年全球金融危机后,房地产价值下滑幅度也没有最近一次那么大。向各地议会提供估价服务的QV也预计,房产估值可能会有所下降。QV运营经理James Wilson表示:“一般来说,如果RV变化显著大于当地的平均值变化,那么地税涨幅可能也会相应高于或低于平均涨幅。”惠灵顿市议会发言人Richard MacLean称人们普遍存在一种误解,认为房产估值的上涨或下跌,意味着地税也会相应变化。“事实并非如此,房产估值的作用是将市议会的预算地税公平地分配给全市的业主。价值较高的房产贡献更多。”“全市整体估值的下降不会影响征收的地税总额,只会影响地税在不同房产间的分配”。Bayleys负责人Chris Farhi表示,买家和卖家不再像以前那样将RV作为价格指标。有时价格可能与市场不同步,因为市议会经常使用批量分析来设定价格,因此可能会出现一些剧烈的波动,且RV估值时不会考虑装修等重要因素。除了地税涨跌,OCR的问题也牵动着广大业主的神经。 自从上周五ANZ炸裂预测OCR仍未见顶之后,市场已经吵得不可开交,主流银行更是分裂为两大阵营。
正方如ANZ,理由是4%的失业率低于此前预测的4.3%,央行会将其解读为经济表现好于预期,不利于抑制通胀。再加上净移民激增以及核心通胀冥顽不化,种种指标似乎都在指向更高的OCR。
反方如Kiwibank,他们认为央行已经采取足够措施让通胀重回2%目标区间,加息毫无必要。因为银行交易数据已足够疲软,很多家庭都面临财务压力。
至于失业率,他们称去年第四季数据显示劳动力市场继续疲软,只是“没有想象的那么严重”。劳动力市场状况的宽松仍由移民驱动主导。
“移民影响非常大,适龄工作人口增长了3%,这是有记录(1986年)以来最强劲的一次。但职位仅增加2.4%。劳动力供应激增,超过企业需求,会导致失业率进一步上升,经济放缓。”
另外工资通胀也在继续放缓。私人劳动力成本指数(衡量纯粹工资通胀的指标)在本季度上升了1%。与此同时,年工资通胀率从4.3%降至3.9%,远离4.5%的峰值。
“有明显迹象表明,央行的严厉加息正在抑制家庭需求,对企业造成伤害。”
“劳动力市场通常滞后于更大的经济周期,因为雇主通常会尽可能地避免裁员。但在经济已经放缓的情况下,失业率会很快做出回应。随着通胀继续放缓,失业率将继续上升,这符合菲利普斯曲线(当失业率较低时,通货膨胀率较高,失业率较高时,通货膨胀率较低。)的规律。我们继续预测今年晚些时候失业率将突破5%。去年第四季度可能是劳动力市场的最后一次欢呼。”
在Westpac经济学家Michael Gordon看来,上周的劳动力市场数据本身不太可能刺激新一轮加息,央行需要在疲软的GDP和通胀之间进行平衡。
“这一数据证明了我们一段时间以来的立场,即OCR将在2024年保持不变。”
“不过央行有理由继续表达其先前的担忧,即如果核心通胀压力没有充分消退,未来六个月内可能会加息。”
ASB首席经济学家Nick Tuffley认为央行不需要进一步上调OCR。尽管最近出现了经济意外,但他仍然预计通胀率会在今年第三季度回落至3%以下,8月或11月有望迎来降息。尽管如此,他坦言现在的局面更加难以解读,预测也容易发生反转。
BNZ研究主管Stephen Toplis看法类似,他称最近的数据可能说服央行维持紧缩立场,但应当不会进一步收紧。
“通胀压力可能不会像央行希望的那样迅速降低,但一切都按计划行进:经济正在倒退,劳动力市场正在宽松,核心通胀和总体通胀下降, 大量的紧缩政策尚未完全影响经济。”
他表示,在当前环境下,市场对OCR削减的定价可能很重要。
“如果市场消化了紧缩政策,那么央行更有可能扣动扳机。”