本期，财哥和大家聊聊可能将对房市产生“巨变”的DTI新规。
新西兰央行方面提议，从今年年中开始引入限贷工具，对各大银行实施债务收入比限制规则(Debt-to-Income，DTI)。
一项可能使房市产生“大变革”的新规拟将于今年年年中实施。图源：Chris Tarpey
这意味着，央行一项新的金融工具即将落地。
央行方面希望，限制银行向债务过高的借款人的放贷额，以保护金融系统稳定。
财哥想说，这项新规的实行，有非常大的可能性会造成新西兰的房市产生“大地震”！
一项最新的计算结果表明，在DTI新规下，购房者的年收入可能需要超15万纽币才能“有资格”向银行贷款买房。
年收入超15万纽币才“有资格”贷款
在文章开始前，财哥先为大家解释下什么是DTI：DTI是指购房者债务与收入的比例（Debt-To-Income），假如DTI为7，购房者的家庭年收入为10万纽币，那么其最多只能向银行申请家庭年收入7倍的贷款，即70万纽币。如果设定DTI为8，其他条件不变，那么购房者可以向银行借贷80万纽币。
根据新西兰央行最新的DTI规则，想要在奥克兰购房，借款人的年收入可能至少要达到17.2万纽币，才能“有资格”贷款购买一栋价格为平均房价的房产。而在全国范围内，这一数字为154697纽币。
新规下，购房者将越来越难以获得贷款。图源：NZ Herald
跟据新西兰商业研究机构Infometrics的分析师的计算，奥克兰的平均家庭收入为159,176纽币。
也就是说，想要在奥克兰“有资格”贷款购买一栋价格为平均房价的房产所需要的收入，比分析师计算出的奥克兰家庭平均收入要高出超过1.2万纽币。
在全国范围内，购买均价房屋可能需要154,697纽币的年收入，即比典型的新西兰家庭年收入高出2.7万纽币。
此前，在一份新的提案中，央行建议—— -各银行对DTI超过6的自住业主的放贷额，不得超过该银行新放贷总额的20%。-对于DTI超过7的投资者，银行的放贷额也不得超过其新放贷总额的20%。
上述规则可能将今年年中开始生效，将限制大多数自住业主和首次购房者的借贷不超过其年收入的6倍。
新西兰房研机构CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson表示，虽然目前购房所需的收入似乎很高，但从长远来看，这些规定应该有助于控制房价。
数据显示，新西兰房价通常每年上涨7%至8%，几乎是民众收入3%至4%的涨幅的两倍。
不过，Davidson表示，DIT新规应该会让房价和收入以更相似的速度增长。
“这是央行的说法：我们不想看到房价再度上涨40%。央行希望把房价和收入更紧密地联系起来。”
根据CoreLogic的数据，目前奥克兰的平均房价为1289768纽币。基于该数据，NZ Herald进行了计算。
按照首次购房者缴纳20%首付款来计算，其需缴纳257954纽币的首付，这意味着其需要借贷1031814纽币贷款。
而在DTI新规下，首次购房者的借款比例不能高出其年收入的6倍。
使用1031814纽币这一贷款金额除以6，得出的结果为171969纽币。
这意味着，首次购房者若想在奥克兰贷款买房，则需要年收入达到171969纽币，才能获得银行贷款。
对于投资者来说，该数字则为147402纽币。因为在新规下，投资者的借款比例不能高出其年收入的7倍，而不是6倍。
CoreLogic的数据显示，目前全国平均房价为928184纽币。
这意味着，在全国范围内，对于首次购房者来说，其年收入需要达到154697纽币，才“有资格”贷款购房。对于投资者而言，该数字为132598纽币。
经济学家：购房者不应放弃希望
尽管DTI新规给贷款带来了诸多限制，但Davidson表示，低收入购房者仍然有机会购房。
例如，购房者可以选择购买新建房屋。
“新西兰政府鼓励建商建造更多房屋，因此新建房可能不受新规限制。”
尽管新规进一步加大了购房者的购房难度，但经济学家指出，许多人仍有机会“上车”。图源：1news
另外，央行允许银行约20%的新放贷额流向不符合DTI新规的借款人，这意味着一些买家可以不受DTI新规限制进行借贷。
不仅如此，Davidson还表示，通常来说，收入较低的购房者在购房时也会选择购买低于平均房价的房产。
不过，借贷机构Loan Market的贷款顾问Bruce Patten表示，新规确实将使购房者更难购房。
此前，银行更有能力通过借款人的储蓄、现金储备和生活成本等因素，来评估借款人的还款能力。但这种回旋空间将在DTI新规下被取消。
Patten还表示，尽管与自住业主相比，投资有更多能力获得更多贷款，但新规对他们的打击仍然很大。
这是因为，过去，一些投资者能够利用他们已拥有的房屋价值的上涨作为其获得新贷款的担保。
而根据新规，他们必须证明自己有足够高的收入来借贷。
Patten表示，因此，这可能会减少投资者购买出租房的速度。
新规预计不会立即对房市产生影响
业内人士表示，DTI新规不会立即减缓房价。
事实上，各大银行一直在对借款人进行测试，若其认为借贷人无力在目前高利率的环境下按时还贷，则可能会拒绝放款。
另外，在目前高利率的环境下，银行给予借款人的放贷额仅为借款人年收入的4至5倍。
不过，当房贷利率低至2.5%左右时，银行便能够给予贷款人的放款额，可能达到其收入的9倍。
因此，央行希望立即实施DTI限制规则，以防止在下一个低利率周期中发放大额贷款。
对于这项可能造成房市“大变革”的规则
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