本月初，奥克兰市议会的规划、环境和公园委员会以18票对3票通过了一项新战略旨在规划未来30年城市的增长和发展。

预计到2053年，奥克兰将增加50万居民。而本次《未来发展战略》（Future Development Strategy）是市议会的高层愿景，旨在确保在正确的时间、正确的地点建造和提供住宅、工作岗位和基础设施。

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随着奥克兰人口增加，一系列问题也接踵而至： 未来奥克兰城市建设该如何发展？ 能否确保人人有房住？房价会大涨吗？今天，小微就来剖析一下本次的《未来发展战略》！

新西兰人口大增

移民成贡献主力军

作为一个移民国家，移民群体已经成为新西兰人口增长的重要推动因素。 在截至2023年6月的一年中，新西兰全部16个地区的人口均有所增长。估算与预测经理Michael MacAskill说：“2023年，奥克兰是人口增长速度最快的地区，一改2022年人口数减少的局面。”

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据了解，截至2023年6月的一年中，奥克兰新增4.7万人，增幅为2.8%。奥克兰地区总人口达到了1,739,300人。其中，净移民是奥克兰人口增长的主要原因（占比78%），其余增长部分则归因于自然增长（出生人口减去死亡人口）。大量的移民涌入导致人口增多，势必会影响到城市未来的发展与规划，例如住房、就业和基础设施等。这也就促成了本次《未来发展战略》的通过。

奥克兰市长为新战略“背书”：

符合我的竞选理念

奥克兰市长Wayne Brown对新战略的方向表示支持。“我很高兴这与我的竞选理念不谋而合，即充分利用现有基础设施，限制农业用地转为住房，尤其是在提供服务成本较高的地方。”

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规划、环境和公园委员会主席Richard Hills议员说，要想成功实现增长，每个城市都需要一个明确、一致的增长计划。“《未来发展战略》解决了在增长方面影响我们生活质量的重大问题。这是为了适应我们面临的挑战，使我们的城市面向未来，确保我们的子孙后代过上更美好的生活。”

这两大变化

将是未来重点

奥克兰计划、战略与研究部总经理Jacques Victor说：“过去十年来，我们管理奥克兰增长的方式基本保持不变，即主要集中在现有城区和一些绿地区域。”

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“但是，目前有两个重大变化。我们会更加注重应对气候变化，尤其是洪水灾害，以及保护人员和财产安全。同时，我们更加认识到议会面临的财政挑战，以及何时可以投资基本的基础设施和服务，尤其是在城市边缘地区。”“在绿地区域发展仍是市议会有关奥克兰发展总体战略的重要组成部分，也是确保人们有住房选择的重要组成部分。然而，我们希望避免在没有必要基础设施和服务的地方建造房屋。这对社区、环境或民众福祉都不利。”他说。

《未来发展战略》涵盖哪些内容？

该战略在绿地增长和集中建设新住宅（提供更多住房选择）之间取得了平衡。新住宅更靠近城市中心，方便人们步行、骑车和乘坐公共交通工具出行。其改变了绿地开发的时间框架，在某些地区将开发周期延长至30年或更长，以便对必要基础设施的投资能够跟上增长的步伐。

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这样一来，新社区就能很好地获得就业、服务和便利设施，同时减少交通拥堵、温室气体排放和运输成本。 这意味着要优先考虑增长地区的基础设施支出，以便让最多的人从这些投资中受益。在不断增长的城市地区进行投资，将使现有居民和新居民都能受益。此外，该战略还认识到，有时开发商或其他资金来源可能会提供这些基础设施。在城市边缘的其他一些地区，未来城市发展的专用土地将略有减少，以避免在面临严重洪涝灾害风险的地区进行建设。因为这些风险只会随着气候变化而增加。

《未来发展战略》的主要行动

剔除对人员和财产构成风险的开发区域

- 小幅减少之前指定用于未来城市发展的绿地，约800公顷；

-   这些土地位于Hatfields Beach、Kumeū-Huapai的部分地区以及Riverhead、Takaanini和Drury-Ōpaheke。这些地区都面临着巨大的洪水风险，进一步开发将不利于保护人员和财产安全；

- 对奥克兰整体住房容纳能力的影响微乎其微。随着时间的推移，损失的容纳能力将在城市其他地区得到填补。

支持关键地点的地方投资

- 被认定存在中短期基础设施制约因素的地点将被优先考虑进行小规模的“一揽子”投资；

- 这些地点将位于交通便利、需求量大的地区，目的是创造更多发展能力；

- 这种投资将不局限于水利或交通，还可能包括绿地、植树、步行或自行车道，以及更好的社区服务/设施。

确定优先投资领域

- 在未来10年内，将大量基础设施投资集中在Westgate、Tāmaki、Mount Roskill、Māngere、Drury和奥克兰市中心等优先区域；

- 将有限的资金优先用于维护和改善正在增长地区以及能从投资中获益最多地区的基础设施。

在“好地段”创造更多容纳能力

- 虽然奥克兰已经为未来30年的住宅和商业增长规划了大量容纳能力，但并非所有都会得到开发；

- 在需求大、交通便利、危险性低的地点，主要是在城镇中心和公共交通干线周围，随着时间的推移，将创造更多的住房容纳能力；

- 这样就能在满足日常需求的地点提供更多住房选择，有助于支持可负担性，创造更大的市场竞争，并充分利用现有基础设施和服务，帮助减少昂贵的网络扩展；

- 认识到对商业用地的需求，尤其是大型商业用地，因此将Whenuapai大约250公顷的商业用地开发提前至2025年，并在中期内将Silverdale和Puhinui的商业用地开发提前至2025年。

奥克兰房市开始复苏

房屋价格再度上涨

《未来发展战略》的提出，正值奥克兰房市复苏之际。这似乎也让开发商能更好地配合市议会的政策布局。本月初，房产研究机构CoreLogic发布了最新的全国房价指数（House Price Index,HPI）报告。报告显示，10月份，新西兰房市继续呈复苏状态，但增速依旧缓慢。

图源：CoreLogic

根据报告，10月份，HPI上涨了0.4%。这是该数据继2022年3月以来首次出现增长。报告称，HPI的上涨证明房市的低迷期已经结束。全国房价从峰值到低谷的总跌幅为13.2%，约13.8万纽币。报告显示，今年10月，新西兰全国房产均价为908853纽币。该数字仍比2020年3月新冠疫情前的水平高出近25%。相比9月份，10月份奥克兰的房价上涨了0.2%。10 月份，Papakura地区的房价上涨了2.2%。Rodney、Waitakere和北岸地区的房价上涨了0.5%，但Auckland City、Manukau和Franklin地区的房价均出现小幅下跌。

图源：CoreLogic

CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson表示：“尽管奥克兰的平均房价上涨，但奥克兰不同地区的房价呈现出有涨有跌的状态。未来几个月里，这种情况很可能继续持续。”“新西兰许多地区的住房负担能力依然捉襟见肘，而‘长期且较高’的房贷利率无助于缓解这种压力。”

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另外，本月初，房产研究机构CoreLogic发布的最新的首次购房者报告（First Home Buyer Report）显示，今年第三季度，首次购房者仍是房市的“关键力量”，约占总交易量的26%，这一数字远高于21%的长期平均水平。据悉，新西兰的首次购房者很多都来自于新移民。报告还显示，自今年1月份至今，首次购房者在奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿、基督城、罗托鲁亚、内皮尔、Invercargill、Whangarei、黑斯廷和但尼丁的市场份额均高于平均值。

图源：CoreLogic 由上图可以看出，今年三季度，首次购房者在奥克兰、汉密尔顿、陶朗加、惠灵顿、基督城和但尼丁的平均购房金额分别为87.5万纽币、70万纽币、75万纽币、75万纽币、60万纽币和53万纽币。 同时，近期在南怀卡托、Clutha、Tararua、Timaru、Selwyn和Manawatu等地区，首次购房者们也保持着强劲状态。

报告显示，今年第三季度，绝大多数首次购房者购买的房产类型为家庭住宅。图源：CoreLogic CoreLogic表示：“在未来6至9个月里，首次购房者的购房份额继续保持高于平均水平的状态并不奇怪。毕竟在可预见的未来里，房价不会出现失控增长，尤其是若明年贷款债务收入比上限生效的话更是如此。” “不过，随着新西兰政府的更迭，一些新政即将实施（例如缩短明线测试时间和恢复利息抵税政策），这可能会对房市产生改变。” “公平地说，我们预计会有些许投资者重返市场，但其数量不会是‘大量’。这可能给首次购房者带来额外竞争。” 你认为《未来发展战略》的愿景能否在三十年内得以实现呢？