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“上车”前必看!手头紧也能买房吗?首次购房者实用指南,手把手教你挑选合适房产!

新闻来源: 小微 于 2022-12-06 0:10:13  


作为赚钱不易的普通“社畜”,购买第一套房绝对称得上是人生大事之一。而对于大多数人来说,手握有限的资金,如何在合适的区域找到合适的房产难免需要花大量时间。

小微认为,对于人生第一套房,你肯定需要做出一些让步,毕竟这可能也不会是你的永久的居所。而且我们一般人在买第一套房时,手头大概率都紧巴巴的。

你的第一套房可能是一套公寓或联排别墅,当然,你未来或许可以将房产升级称宽敞的独立住宅,毕竟人人都想住在一个位置完美的美丽家园。

如何选择人生中的第一套房产呢?今天,小微给你支支招。

寻找位置

首先想想选区时什么对你来说最重要呢。根据你的人生阶段和优先事项,不同的便利设施可能对你有不同阶段的重要性。

你可以试着问自己以下问题: 这个区有哪些学校? 离公交站或主要公路有多远? 当地的商店、咖啡馆和夜生活怎么样? 最近的公园、海滩或其他休闲区在哪? 想想该如何做出一些权衡。例如,如果公交便利,或许可以搬到价钱更便宜的郊外。

计算价格

众所周知,平均房价因区而异。

一些拥有大量大型海景豪宅的区的房产均价会较高,而其他位于城市边缘或以公寓为主的区的均价则较低。但大多数区都有一系列各种房产,这意味着即使是最受欢迎且最贵的区也有适合首次购房者的选择。

你可能从小就梦想在占地四分之一英亩的土地上拥有一套独立住宅,但要到这个层级,你可能需要从公寓或排屋住起。

小微建议,在你开始寻找房子之前,请先咨询你的银行或抵押贷款顾问,了解你有能力支付多少购房费用以及可以贷到多少钱。他们会查看您的储蓄、工资、支出以及与购房相关的各种费用,例如律师费和搬家费用。银行在其网站上也有不错的计算器,可以让你大致了解可能获批的贷款金额。小微认为:“知己知彼,买房不难。”在买房之前,你首先要了解新西兰都有哪些房产类型、哪些产权类型,现房、期房和自建房的区别,还要了解经常在报道中看到的“估价”(CV)是怎样产生的。

房产类型

新西兰的房产主要分为三种类型:独立式住宅是新西兰最常见的住宅类型。他们是分离的,每家都是独立建筑。

联排别墅是有自己室外出口的房屋,但通常与邻近的房产相连。通常是一排相同的房屋。公寓通常是多单元街区或高层建筑中的住宅。独立式住宅在新西兰通常最抢手,并且坐落在面积更大的土地上,这意味着它们的费用更高。很明显,占地面积越小价格越低,这也就是为什么联排别墅通常比独立屋和公寓便宜的原因。

永久产权、租赁产权或交叉租赁?

永久产权:新西兰的大多数传统房屋都是永久产权,即屋主永久拥有房屋及其所在土地的所有权。

租赁产权:是屋主拥有建筑物本身而不是其所在土地的所有权。屋主每年向土地所有者支付地租。租赁产权在海外很常见,但除了一些公寓楼外,这种产权在新西兰并不常见。租约可能有固定的年限,例如100年,之后屋主将不再对这块土地上的房产拥有所有权。租约也可以是永久性的。租约越短,地租越高,房屋出售时的价格就越低。 交叉租赁:这是一种房屋所有权形式。交叉租赁的每个房屋都拥有一部分土地所有权。从历史上看,当有人将他们共有的部分细分为两个或三个时,就会出现这些情况。其实并不是每个业主都要购买他们家下面的土地,而是所有业主分享整个土块和建筑物的租约。一些新西兰人对购买交叉租赁的房产会犹豫不决,因为所有权结构限制了他们改变或扩建房屋,甚至可能限制宠物所有权或油漆颜色等事项。

法人团体

公寓楼等单元产权开发项目的所有业主自动成为法人团体的成员。

对不少公寓来说,你需要为年度法人团体征税制定预算,其中包括建筑物管理、公用区域和电梯维护、建筑物保险与维护费用。在评估你的贷款能力时,贷方将考虑法人团体费用。

购买期房

购买期房意味着你注册购买的房屋只是一个建筑规划,还没有建成。你需要预先签署买卖协议并支付定金以敲定房产,但小微提醒,在房屋建成前务必不要进行结算。

这对首次购房者有一些好处。

全新的房屋有缺陷保证,通常在最初的七到十年内不需要太多维护。这在早些年可能是一种奖励,因为抵押贷款还款可能会耗尽你的财务。10%押金。根据新西兰央行的贷款价值比(LVR)规则,你通常只需为新房支付10%的定金,而不是支付现有房产的20%。一些购买的期房可以在建造过程中进行改动。如果是独立屋,你或许可以更改设计或安排外观或家电升级,当然费用自理。通常,购买的期房比完工后的更便宜。这是因为开发商需要通过一定比例的预售才能获得建设资金。他们通常愿意以稍微便宜的价格出售给签署买卖合同的第一批买家。KiwiBuild:你可以投票购买KiwiBuild期房。它们的价格通常低于在公开市场上出售的同等房屋。

期房弊端

购买期房比购买已完工房屋的风险更大。涉及的风险包括: 开发人员破产并且没有完成建设 建设延迟,你的贷款预批用完 由于建造时间过长,“日落条款”被引入,开发商取消了买卖协议。而到那时再买一套房可能要贵得多。 “重大差异条款”将被用于更改拟议的楼层或停车场平面图,开发商使用“规格列表”来替代并非总是类似的项目 房屋比营销材料“效果图”中显示得要小,或者建造质量很差。

自建房屋

新西兰拥有按照自己的规格建造房屋的悠久传统。一般只有真正的土豪才会选择自建这条路吧。你可以购买房屋和土地,按照自己的喜好建造房屋,或者单独购买土地并聘请建筑师和建筑商,或者选择集体建造房屋。

自建的好处是,你可以在选好的位置获得一个独一无二的家。但也存在一定风险: 该项目可能会延迟,而你的贷款预批已经用完 可能会出现预算超支 建筑商的建造工艺可能很差 其他问题,例如无法获得10年的建造保证 对于使用KiwiSaver的首次购房者来说,一个特有的风险是建造成本增加(由于“成本调整”条款)并且超过首次购房补贴的价格上限。

抵押贷款

通常借贷者将先支付10%的押金,然后在建房过程中进行分期付款。银行将提供建筑贷款,旨在分阶段支付建筑费用。

一个不错的做法是向抵押贷款顾问或银行的抵押贷款经理寻求建议,以确保你了解这些贷款的运作方式并获得最适合的贷款方案。

你可以使用KiwiSaver First Home Withdrawal或First Home Grant支付押金,或在结算时取款。KiwiSaver资金必须由开发商托管,直到颁发产权证书和代码合规证书(CCC)为止。一旦拿到上述文件,销售就算完成了,买家就可以搬进新家。

买待修房

许多首次购房者经常购买待修房,以此作为以较低成本搬入新家的一种方式。

待修房的两个主要优点是它们的价格比同类房屋便宜得多,而且您可以通过翻新来增加房产的价值。而不利的一面是,你会发现装修房屋远没有电视装修节目中表现的那么容易。翻修者往往低估了翻修成本和他们自己的能力。

根据法律,许多工作需要有执照的建筑从业者(LBP),例如建筑商或电工。雇佣他们可能很费钱。翻新的费用取决于工作的范围。有些装修是美学方面修补,有些是结构性装修。后者普遍非常昂贵。在计算购买待修房的成本时,请确保将装修成本考虑在内。

进行估价

新西兰的许多房屋都是通过拍卖、招标或截止日期条约来不设价格出售的。在这种情况下,你可能很难知道出价或报价。

但你可以出于不同目的对房屋进行估价。理事会估价(council valuation, CV),也可称为政府估价(government valuation, GV),或因其首字母缩写评级估价(rating valuation, RV),是出于评级目的而产生的。它们没有准确说明房产的售价。当然,你还可以获得保险估价,这会告诉你在房屋被毁后换房的成本。房地产经纪人可以为你估算房屋的售价。注册估价(Registered valuations,RV)更值得信赖。其价格通常在1000纽币左右,但可以对房屋进行更准确的估价。估价师受过专业培训,可以根据检查和可比销售额评估房产的市值。

估价内容与作用

当注册估价师看房时,他们所做的不仅仅是将其与附近的房屋进行比较。他们还会查看房产的大小和状况、布局、海拔、景观和周围环境。银行在放贷前通常需要一份注册估价。这是为了确保当你拖欠抵押贷款时,他们可以选择出售房产并收回他们的钱。如果你以高于估价的价格购买房屋,那么你将不太可能获得预期的贷款金额。

建房报告和LIM

买房是一项非常大的投资。一个建议是完成相关报告以确保购买过程井然有序并且减少意外的发生。

预购报告(又名建筑报告)可以鉴别房屋中的缺陷。最好自己另做一份报告,不要依赖卖家提供的。由建筑商进行的购房前检查将帮助你避免因购买存在腐朽、屋顶漏水、电线陈旧和管道磨损等昂贵问题的房产而犯下代价高昂的错误。该报告还可以让你在购买时拥有议价权,或帮助你在两处房产之间做出选择。土地信息备忘录(LIM)是地方议会持有的文件,总结了该房产的信息。它包含一系列内容,例如费率信息、房产的雨水和污水管道、批文和潜在的侵蚀、沉降、滑移或洪水,以及可能存在的有害物质。房产文件包含与LIM报告相关的所有文件,例如建筑和资源批文,以及与地区议会就房产进行的沟通历史。请注意,未经许可完成的建造不会包含在文件中。

说了这么多,对于在新西兰如何选房找房,

你是否有了更全面的了解?

已经买到梦中情房的朋友,有哪些建议呢?


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