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旧金山商业地产史诗级崩盘正在展开,市中心成鬼城,公寓销售停滞,写字楼市场疲软

新闻来源: 湾区华人 于 2022-12-05 0:22:10  


根据房地产经纪公司Compass的一份新报告显示,在后疫情时代,旧金山的复苏持续萎靡不振,这种现象对市中心的condo市场造成打击,在科技公司裁员和办公室关闭的情况下,业主越来越愿意打折出售。

旧金山标准报曾于9月报道称,旧金山的商业房地产市场正朝着房地产价值崩溃的方向倾斜,这一切的根源在于疫情以及疫情完全改变了这座城市的工作模式,掏空了曾经为旧金山贡献了大部分GDP、70%销售税收入和40%工作岗位的市中心核心地带。 旧金山脆弱的财政前景的信号灯开始闪烁。Yelp和Airbnb等主要科技公司已经逃离,导致大量办公室空缺。一大批商业业主寻求大幅削减其评估的房产价值及相关税单。“城市迁移项目(Urban Displacement Project)”也曾在9月发布的一份报告,将这座城市的市中心复苏排名在北美60多个城市中垫底。 而现在看起来,经济学家对商业地产史诗级崩盘的悲观预测已经在旧金山展开。据报道,condo是旧金山新建住房的主要组成部分。但由于担心潜在的经济衰退,大批科技公司裁员,市中心几乎像个鬼城,没有人愿意购买旧金山的condo。

旧金山市中心公寓市场停滞

根据Compass房地产集团的新数据显示,旧金山大市中心(Greater Downtown)公寓市场正凸显出线上工作模式和科技经济困境的毁灭性影响。

报告显示,大市中心和市场以南地区(包括Civic Center、SoMa、Mission Bay、Yerba Buena和South Beach)的公寓销售价格中值较上年同期下降了16.5%。自去年12月以来,这些社区的condo销售价格中值从147.5万美元降至123万美元。

据报道,旧金山市中心地区房价中值的降幅是城市其他地区的两倍。在市中心以外的地区,condo的价格中值去年下降了7%,独栋住宅下跌了7.5%。 特别是豪华公寓的销售,在疫情期间受到了巨大打击,现在的售价只有之前挂牌价格的一小部分——这一数据在SoMa和旧金山市中心尤其真实。只有19%的SoMa/Downtown的condo售价高于最终标价,相比之下,该地区以外的condo售价为40%。Compass的数据显示,市中心公寓的销售中位价比原价低4%。 另外,其他因素也指向了旧金山市中心公寓市场的停滞,该市大部分的新住房都在那里建造,相反,这里也是condo和空置办公空间最多的地区。根据Compass的数据显示,市中心的condo在市场上停留的时间也往往更长,平均65天,而该市其他地区的平均40天。

出售这些公寓的困难——加上公寓大量空置和缺乏需求——意味着市中心社区现在的公寓库存(或每月库存)是城市其他地区的两倍多。换句话说,大市中心地区出售所有空置单元所需的时间是旧金山其他地区的两倍。 虽然房地产经纪公司的营销材料往往都是乐观的,但Compass的报告并没有粉饰当前的形势。报告的结论是,需求下降是由经济、人口和生活质量问题的三重打击造成的。Compass首席市场分析师帕特里克•卡莱尔(Patrick Carlisle)表示:“我知道这部分市场已经减弱,但我没有意识到情况的变化程度,这有点令人震惊。”

旧金山写字楼:最热门到最疲软

在全美范围内,股市下跌,利率上升,通货膨胀。与此同时,旧金山市中心的写字楼占用率落后于其他城市,缺乏人流量正使小企业陷入困境,使街道感觉不那么安全。过去20年里,市场街(Market Street)以南的高层住宅如雨后春笋般出现,原本是为每天早上涌入这座城市的数十万员工提供服务的。随着这些工作岗位的远去,对住房的需求也随之减弱。 卡莱尔说:“旧金山从全球最热门的写字楼市场变成了最疲软的市场。” 追踪旧金山房地产的在线出版物Socketsite的一份分析报告显示,最近两份关于Lumina的销售报告显示了市场是如何转变的,Lumina是一个位于Market南部的两座豪华大楼。

第一宗交易涉及一套1791平方英尺、三卧三卫的公寓,位于主街338号大厦32层。该公寓在2016年5月以325万美元的价格售出,在2019年8月以350万美元的价格再次交易。今年9月,再次以315万美元的发行价挂牌出售,最终在11月以268万美元的价格售出,自2019年以来下跌了23.4%。与此同时,同一栋楼的一套两居室公寓的售价为260万美元,如果以这个价格出售,将比2016年329.5万美元的价格下降21%。

卡莱尔表示,虽然目前的市场为买家提供了机会,但利率升至20年高位,将抵消因降低房价节省下来的金额。但是,对于有现金支付首付的买家,或者那些愿意赌一把,认为自己能够在未来以较低的利率重新融资的买家而言,还是有机会的。卡莱尔说:“现在是买家积极谈判的好时机。如果你看到一个你喜欢的房子,就忽略它的要价,决定你愿意为它支付多少钱。有很多卖家只想离开,如果能够达成协议,他们就会这么做,即使远低于预期。” Park North Real Estate的房地产经纪人凯文·伯明翰(Kevin Birmingham)表示,这份报告与他在本市各地看到的情况一致。他刚刚卖掉了Twin Peaks地区的一套公寓,售价为69.5万美元。成交价为68万美元,卖家希望得到80万美元。正因为如此,许多潜在的卖家正在尝试出租其公寓。伯明翰表示:“房源被撤回,直接进入租赁市场。” 苏富比国际房地产公司(Sotheby 's International Realty)的格雷格·林恩(Gregg Lynn)专注于豪华condo市场,他表示,2021年的乐观情绪——那时旧金山人开始接种疫苗,并开始因再次回到人群中感到舒适——这种乐观情绪现在已经变成了不确定性。 一些在疫情前买房的家庭原本打算把时间花在旧金山和葡萄酒之乡或太浩湖之间,现在发现他们没有太多的理由来到这个城市。还有一些人为了离儿孙辈近一些,在市中心买了公寓,但他们的后代却离开了这个城市。“我们的很多客户并没有像他们想象的那样频繁地使用其condo,” 林恩说。


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