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2023年澳大利亚房价会何去何从?

新闻来源: ABC 于 2022-12-01 0:05:22  


据房地产分析公司SQM Research最新做出的一份报告显示,澳联储(即央行,Reserve Bank of Australia )若暂停加息,通胀率下降,则澳大利亚的房价将在2023年回暖反弹。

购房者的借贷能力因利率上升而降低。(ABC News (Sarah Mullins))

SQM Research推出的《2023年住房繁荣与萧条报告》(Housing Boom and Bust Report for2023)预测,澳大利亚各大首府城市的房价将上涨3%至7%。

该报告的“基准情况”预测取决于澳联储不把现金利率(即官方利率)提高到4%以上,通胀率下降到5%,以及失业率保持在5%之下。

“要是[现金利率]目标保持在4%以下,那么住房市场上就不太可能出现大量被迫售房的情况,”SQM的总经理路易斯·克里斯托弗(Louis Christopher)说。

“当然,澳联储有可能需要进一步采取行动。如果他们采取行动,那么经济硬着陆的风险确实大幅上升,因此,住房市场硬着陆的情况也可能发生。”

目前的现金利率为2.85%,年通胀率为7.3%,并将在今年年底达到8%,失业率则为3.4%。

利率会影响到人们可以借多少钱,接下来又会影响到房价。

该报告对最基本情况的预测是,悉尼的房价将会出现5%到9%的全国最大幅反弹。

克里斯托弗先生表示,海外来的移民、打工族都回到办公室上班、出租房源短缺以及新州政府对印花税和土地税的修改也会推动悉尼房地产的复苏。

在就业率和跨州移民数量强劲增长的背景下,西澳州首府珀斯的房价预计将跃升至8%。

在墨尔本和布里斯班,房价增长速度预计将放缓,增幅在1%至5%之间。

阿德莱德的房地产市场可能会保持平稳,或达到最高5%的增长率。

然而,塔州首府霍巴特的房价可能会下降1%,也可能会增长3%。堪培拉的房地产价格可能下降3%,也有可能上升2%。

达尔文的住房市场预计是明年全澳最为疲软的一个,SQM Research公司预测称那里的房价将下跌高达5%。

图表:澳大利亚各主要首府城市在不同情况下的可能表现

克里斯托弗先生预计乡镇地区的房价将会疲软。

“我认为投资者需要对某些乡镇地区持谨慎态度,这些地区的房价无疑在疫情期间曾一飞冲天,”他说。

“我们现在只是担心这些地方的房价可能开始回落,而且衰退情况可能相当严重。”

走向软着陆的钢丝绳

《2023年住房繁荣与萧条报告》对2023年全澳住房市场的其他三种情况做了模型分析。

根据这份报告预测的最佳情况或曰“金发姑娘效应” (Goldilocks),除达尔文和堪培拉外,其他所有首府城市的房价都不会下跌,综合平均房地产价值(combined average values)上升5%至9%。悉尼和珀斯将出现两位数的增幅。

(译注:金发姑娘效应的典故源于英国童话《三只熊》(Goldilocks and the Three Bears),指恰到好处,凡事不能过度。)

在“虚幻黎明”(False Dawn)的情况下,只有珀斯和布里斯班的房地产价值不会下降,首府城市的综合平均房地产价值持平在4%的水平。这一预测结果出现的前提是,现金利率在2023年下半年上升到5%以上,通货膨胀率加速到10%,失业率则保持在5%以下。

Property analyst Louis Christopher forecasts Sydney will lead the recovery in property values next year.(ABC News: John Gunn)

在最坏的情况下,即“经济通缩”,各大首府城市的房屋价值将下降高达6%。

如果通胀率保持在7%以上,澳联储将现金利率提高到4%以上,失业率超过5%,在此情况下就会出现这种结局。

珀斯将是唯一避免房价下跌的澳大利亚首府城市。

克里斯托弗先生说,基准情况(即最保守情况)略微领好于其他三种可能。

“今年,我们对最保守的情况出现没有那么大的信心,”他说。

“但我们仍然认为,就概率而言,软着陆的可能性实际上只是略大一点。”

“这确实主要是依赖于澳联储明年会采取什么行动,确实如此,这带来的影响比往常很多年的都要大。”

“我们的观点是,到目前为止,房地产拥有者[正在]承受已经出现的利率上升情况,但如果我们确实看到现金利率超过4%,我们认为这将是市场的转折点。”

然而,克里斯托弗先生说,尽管对澳大利亚央行来说,这将是非常具有挑战性的一年,但他相信这可以避免澳大利亚经济软着陆。

他说:“如果他们能够走好紧绷的钢丝,在2023年设计出一个软着陆,我认为他们将恢复他们在今年和去年实际失去的很多[经济管理优等生的]声誉,”

本周一(11月28日),澳大利亚央行行长就曾经表示利率将在2024年前保持低位而向公众道了歉。

银行不那么乐观

澳大利亚“四大”商业银行对2023年的房地产市场却不很乐观。

西太平洋银行(Westpac)预测,到2023年5月,现金利率将达到3.85%的峰值,但预计房地产市场在2024年之前不会开始复苏。

西太平洋银行高级经济学家马修·哈桑(Matthew Hassan)说:“进入2023年,近期的前景依然黯淡。”

“在大多数市场里,经济下滑已经变得更加确定,而房价驱动的房屋可承受性改善正在被不断上升的利率和对房价和劳动力市场恶化的预期所抵消。”

哈桑先生说:“总的来说,在我们看来,未来还有12个月的房价下跌期,但下跌速度可能比我们在2022年看到的要缓和一些。”

澳大利亚国民银行(NAB)预计,今年各大首府城市的综合房价将下降7.3%,2023年将下降11.4%。

澳新银行(ANZ)也预计明年的房价将下降。

联邦银行(Commonwealth Bank,CBA)是四大商业银行中对前景感到最乐观的一个。它预计,从4月的高峰到2023年年中的谷底,房价将持续下跌15%。

CBA的预测是以现金利率达到3.1%的峰值作为预设条件,该行认为这一利率峰值预计将在2022年底到来。

CBA澳大利亚经济部主管加雷斯·艾尔德(Gareth Aird)说:“如果澳联储在2023年继续提升现金利率,我们预计[房价]会有更大的跌幅。”


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