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如何权衡房贷是否值得?

新闻来源: 德国热线 于 2022-11-10 19:50:45  


买房利率正在上升。购买房地产需要重新核算。以前看起来可行的东西突然变得难以承受。这也造成对抵押贷款的需求下滑。咨询公司 Barkow Consulting 明确,德国银行9月向私人家庭和个体经营者提供房地产贷款的业务比8月份下降了28%。新业务量为161 亿欧元,处于2014 年以来的最低水平。

房地产贷款还值得吗?

房产贷款什么时候才值得? 如果支付高额租金,是不会因高额房贷而处于不利地位的。此外全款买下房子也不存在贷款的疑虑。但这种情况还是极少数。 大多数想要买房的德国人都必须进行核算。并权衡不同的因素。房子的价格,自己的收入等。贷款旨在弥补的资金缺口规模。这主要由利息和本金组成。如果无法为房产提供资金,那就不要贷款,说明看中的房子超过了能力范围。这种时候还是必须做出妥协,选择买更旧、更小、地段稍差的房产,或是等待房价下跌。 综合考虑利率和贷款年限 贷款利率通常是影响买房最小的因素。欧洲央行上次会议前夕,十年期贷款利率升至 4% 以上。就算利率为3.5%,也是一年前的三倍多。

利率涨0.5%往往意味着长期的差额开支! 建筑金融经纪Interhyp的董事会成员 Mirjam Mohr 举例解释,“购买价格为40万欧元的房产,首付5万欧元,每月偿还2%的本金,利率为3.5%,每月的房贷为1705欧元。如果利率为4%,每月房贷就是1860 欧元。”每月相差155欧元! 利率将会保持高位,并可能继续上升。Interhyp预计年底十年期贷款的利率预期为4%和4.5%。建议“鉴于长期固定利率的安全性和目前较低的条件溢价,买家应考虑 15年或20年的固定利率。”通过还款额,借款人可以调整偿还贷款的速度。“为以后摆脱债务奠定基础,原则上,3% 的较高还款率是可取的。”根据经验,不应该低于 2%。“在个别情况下,有相应的个人资本投入或长期固定利率,2%甚至更低是有意义的。” 在后续融资时,考虑到能源和生活成本的增加需要更多的回旋余地,可以将还款额向下调整,当然还要注意不要太过延长贷款期限。 首付比例变化 自有资金越多,需要融资就越少。一般来说,建议借款人至少首付20% 的房产价格,还要准备一些额外的购房附加成本。

信贷服务提供商 Dr. Klein的建筑融资专家Thomas Saar认为,“鉴于房市的价格发展,这个建议不再现实。”2021 年,房屋或公寓的平均成本为49.4万欧元,比上一年高出10%。这种发展让20%首付越来越难。Saar认为,向银行询问融资时,至少应该持有10%的资金。 银行通常希望买房者自己承担超出购买价格的所有费用。这通常包含公证和房产登记费用(大约是购买价格的 2%)、经纪费和房地产转让税(取决于联邦州,通常在3.5%-6.5% 之间)。

专家预计房地产泡沫将破灭

根据瑞士主要银行瑞银的一项研究,法兰克福房产泡沫全球风险最高,慕尼黑排名第四。根据经验研究所的说法,柏林也存在着很高的泡沫风险。主要原因是廉价资金没有了。利率上升使贷款更贵,许多人承担不起融资。为了找到买家,供应商必然会降低其房产的价格。


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