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买不买得起才更重要!英兰妮:公开组屋成本对买家无意义,售地没增加国家储备

新闻来源: 新加坡鱼尾文 于 2022-11-09 20:39:15  


英兰妮说:“我们应该提供总开发成本吗?我们不认为这有任何实际效果。因为对新加坡人而言,真正重要的是什么?真正重要的是,你负担得起组屋吗?”

(关俊威摄)

朝野针对是否公开新组屋的发展成本及津贴额展开交锋,总理公署部长兼财政部第二部长和国家发展部第二部长英兰妮认为,这么做没有意义,因为对新加坡人而言,重要的是组屋价格是否负担得起。

英兰妮11月7日在国会上,与国会反对党领袖毕丹星针对组屋发展成本的公开与否展开辩论。

毕丹星说,既然当局10月14日针对组屋发展成本的问题,指示一人更正脸书贴文的错误言论,因此,他问建屋发展局往后会否公开所有新组屋总开发成本的明细,以及在定价时投入了多少津贴。

组屋总开发成本包含土地和建筑成本,而新组屋的实际售价是建屋局在市场价格的基础上,进一步投入津贴。

对于公开新组屋发展成本,英兰妮认为这么做对买家没有意义。“我们应该提供总开发成本吗?我们不认为这有任何实际效果。因为对新加坡人而言,真正重要的是什么?真正重要的是,你负担得起组屋吗?”

她说,预购组屋买家都清楚他们买房的价格低于市价,这正是预购组屋深受欢迎的原因。

毕丹星也阐述了他认为应公开津贴额的原因,其中之一与黄金地段组屋模式有关。

自去年11月以来,建屋局推出了六个黄金地段组屋项目,并设下6%的津贴回收额,规定屋主日后出售组屋时,将转售价或估价的6%归还建屋局,视何者为高。

毕丹星并说,公开津贴额有助检视和监察政府对居者有其屋计划投入了多少津贴,尤其当政府2011年已将预购组屋的售价与转售市场脱钩。

“眼下转售价创新高,因此推高了土地市价,通过建屋局现有的政策调高津贴,看来是让预购组屋价格维持在可负担水平的主要方法。”

国家发展部长李智陞上个月在国会答复议员询问时透露,8月推出的宏茂桥预购组屋项目Central Weave @ AMK,土地成本约为5亿元,若计入购屋津贴,项目预计让建屋局亏损约2亿7000万元。

国家发展部发言人11月7日发表声明,进一步说明投入预购组屋的津贴会根据当前市场条件作出调整,以帮助购屋者免受市场波动影响,并确保他们负担得起组屋售价。

由于每次推出的组屋特点及市场条件不同,所获津贴的多少也不同,因此可能无法对比。“我们的首要目标是确保组屋即使有不同的特点,大致上仍是负担得起的。”

英兰妮:土地从有形转为金融资产 政府售地时国家储备金未增加

新加坡国有土地属于国家储备金的一部分,当政府出售土地时,储备金的有形资产转化为金融资产,储备金本身并未增加。

总理公署部长兼财政部第二部长和国家发展部第二部长英兰妮11月7日在国会说,国家享有永久复归产业权(reversionary interest),当国家以99年地契的方式出售土地,在地契到期后,土地仍归国家所有。

售地收入是国家储备金的金融资产。政府把这笔款项用作投资,高达50%的长期净投资回报纳入国家储备净投资回报贡献(Net Investment Returns Contribution,简称NIRC),其余的实际回报则会用以重新投资。

在地契到期后,土地会自动归还国家,并属于国有土地,成为积累储备金的一部分。土地的所有权一直以来都是积累储备金的一部分,土地重归国有,并不会增加国家储备金。较早前售出土地的所得,是用来弥补国家失去99年的土地使用权,而不是永久放弃这块土地。

英兰妮说,若政府再次出售土地,这与首次出售土地的流程相同。土地这一有形资产转化为金融资产,以弥补国家在地契期间,失去土地使用权。

只有在政府把金融资产用作投资,并取得增长后,储备金才会增加。

有什么关联?

最近和认识近20年的老朋友差点吵起来,竟然是为了组屋价格。

朋友质疑预购组屋为何不能卖得更便宜,“职业病”发作的我,忍不住抛出各种数据试图说明预购组屋是可负担的,辩到激烈处还不耐烦地说:“你以为组屋津贴从哪儿来?还不是我们缴的税。”

总理公署部长兼财政部第二部长和国家发展部第二部长英兰妮11月7日在国会答复有关国有土地建组屋的询问时提到,建屋发展局销售新组屋所蒙受的亏损,得靠政府拨款填补,这笔钱来自政府的财政收入。

政府总收入由政府营运收入(如公司税、个人所得税和消费税)和国家储备净投资回报贡献(简称NIRC)组成。NIRC目前占约五分之一,是最大收入来源。NIRC作为储备金投资回报,所得数额也关乎储备金有多少。

组屋价格越低,津贴就要越多,那若不是你我得付更高的税,就是得用更多NIRC,而放入国家储备的投资回报就得减少,等于要动用本应留给后代的钱。

或许有人会问,降低建造成本,不就可以不用津贴那么多了?

怎么降低建造费?建筑材料和人力,是市场决定的,于是问题又绕到从国家储备中拿出来的土地定价。

关于这个问题,英兰妮详细但略嫌技术化地解释了国家储备金的运作、金融资产和实体资产(即土地)如何相互转换等。简单来说,土地是储备金一部分,为免储备金“缩水”(连带影响NIRC),土地须按市场价格出售,以转换为同等价值的金融资产,继续为国家赚取长期回报。

国家发展部过去一个月,不厌其烦地强调建屋局没有从组屋销售中获利,而且建组屋的地是按市价支付给国家的。

新组屋定价和组屋的成本没有关联,因为政府组屋不以“回本”为目的。但似乎当局越是不厌其详地解释,人们就越要讨论两者之间的关联。

英兰妮和国会反对党领袖、工人党秘书长毕丹星在这个课题上的小交锋就反映,双方如果不在同个频道上讨论,再辩下去也只是鸡同鸭讲。

毕丹星问,政府既已发更正指示说没有从销售组屋中获利,那是否考虑公开各个新组屋项目的总开发成本?

英兰妮反问回他,两者有什么关联?

在英兰妮看来,建屋局以低于市价售卖组屋,亏损是显而易见的,这与各个项目的总开发成本没有关联,她认为这个数据对买家也没有意义,只会导致他们相互比较。

但毕丹星认为,随着转售价达到历史高点,间接会推高整体土地市价,使得开发成本提高,所以政府才需要通过增加津贴来维持预购组屋价格可负担。

辩论的一方坚持,新组屋定价与开发成本无关;另一方则认定,两者不可能没有关联。这究竟是辩论不够透彻,道理始终说不清楚,还是因为这是一场政治博弈,即使道理说得清楚,立场始终得对立?

立场的分歧,在消费税(修正)法案二读辩论中继续存在。工人党议员坚持调高消费税是不必要的,猛批政府在高通胀时期增加消费税是一记“乌龙球”,在这个问题上和人民行动党议员展开了激烈的辩论。

从辩论一开始就看得出,双方对立的立场站得很稳,不可退让半寸。行动党议员穆仁理(武吉巴督区)更是梳理出1993年以来的历史资料,说明工人党始终反对消费税,而且总是错估调高消费税的影响。

当然,如果认为自己在做对的事,坚定不移是应该的。但我希望各政党选择的立场,不只是为了迎合各自的支持者。如穆仁理所说:“为哗众取宠而说的话往往无济于事”。


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