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中英对比,英国有没有烂尾楼?

新闻来源: 英伦投资 于 2022-07-22 20:10:05  


因为近期的一些新闻,最近经常有国内的读者私信问我们: “英国有没有房子出现烂尾的情况?” 实话说,英国肯定也是有烂尾的,远的有我们之前写过的利物浦开发商被捕导致项目烂尾,近的有我们刚发过的中资暴雷地块。 不过,大体来说,英国的烂尾楼极少,即便出现了,对买房人的资金也有很好的保障。 今天的文章,我们就顺着这个话题展开讲讲。 英国开发商会卷钱跑路吗? 即使有律师在中间做第三方,买房人的钱就是安全的吗?

英国主要通过什么方式,来保障买房人的资金安全?

会出现交房前被迫断供的情况吗?

1. 英国买卖房产过程中的律师角色

在英国买房,根据法律规定,需要买房人指定自己的律师,然后由买方律师和卖方律师(开发商律师)接洽所有相关购房手续。 这里就需要强调一下律师这个角色在英国买房中的重要性了。 首先,买方律师负责对你买的房子进行各种调查,以确保房屋产权的合法性,并起草买卖合同。 如需贷款,买方律师还将负责和贷款银行联系,并交割贷款事宜。 (需要注意的是,在英国买期房,在交房之前不用支付贷款月供。换句话说,买房人在拿到房子入住后,才开始还贷款。这点后面会详细讲) 其次,英国的律师会向你收取并保管买房资金。

这其中的资金流动是这样的:

买卖双方的律师沟通后,买家要将房款或首付款支付到律师账户。

如果贷款购房,银行会将贷款打到律师账户,而不是购房者的账户。

买家签完合同,正式确认购买行为后,房款将由买家律师转入卖家律师的账户中。

整个房子完全盖完建好,买家拿到钥匙入住当天,买方律师才会把尾款转给卖方律师,然后由卖家律师把全部房款打给卖家。如果是新房,这里的卖家就是开发商。

听起来整个过程有点繁琐,但这样确实也保障了资金安全。

简单来说,对比国内通过银行和相关部门监管资金,英国则是通过律师进行资金监管。

2. 会出现资金挪用吗?钱放在律师手里安全吗? 如上文所述,英国开发商很难挪用资金,因为钱一直在律师手里。 前面我们写了,只有买卖双方律师确定所有法律手续都完成后,买房人也拿到钥匙后,律师才会把钱给开发商。 正因为有律师监管着开发商,开发商在交房之后无法挪用这笔购房资金。

那么,钱放在律师手里,律师会跑路吗? 根据英国法律规定,支付房款时,应由律师行的监管账户从中转账。 需要提醒的是,把房款打给律师行的监管账户是安全的,但汇至律师的私人账户是有风险的,所以首先我们提前要确认清楚,我们转的是律师行的监管账户。 英国律师行的监管账户由英国相关政府部门负责监督管理,因此保障性很高。 其次,根据法律规定,英国的房产律师都必须持有房产专业资格及专业保险。 如果有挪用资金事件发生,买家可以向英国律师协会(每一个合法律师都是其中的成员)要求赔付全部房款。

综上所述,英国开发商和律师挪用资金的可能性微乎其微,即使发生挪用又有相应的补偿政策,所以对于买家来说,这笔购房资金具备很高的安全性。 3. 律师如何保障资金合法性? 英国很早就开始重视资金来源的审查,并将其编写成了法律,即英国反洗钱制度,Anti-Money Laundering (AML),又称反洗钱法。

英国政府规定并要求,经手房产交易的律师、会计师、银行、房地产经纪人等都有义务核实购房者的合法身份,律师和银行则有责任核实资金来源。 所以,购房者在英国买房时,需要在以下两个环节要提供资金来源证明,来证明资金的合法性: 在委任房产律师时,需要向律师提供相关资金来源的证据。 在向银行贷款时,需要向银行证明自己首付款的资金来源(如果是全款买家,则不需要这一步)。

4. 英国如何通过NHBC保障房子不烂尾?

英国的新建房产是自带10年建筑保险的,主要通过NHBC来执行。 英国国家房屋建筑委员会(NHBC),是一个制定房屋建造标准和提供新房保障与保险的独立机构。

在英国,开发商必须先接受调查,显示自己符合NHBC所设立的房屋建造标准,获得NHBC的注册会员的资格,才能够提供10年NHBC保险给购房者。 开发商必须遵照NHBC所订定的标准来建造房屋,若是因为资金短缺或诈骗等原因停工,NHBC将会为购房者提供“退还部分房款”或“继续建完房产”的保障。 可以通过以下链接查询开发商是否具备资格:http://www.nhbc.co.uk/Homeowners/check-the-register/ 另外,买方律师会对房产进行所有必要的交房前的检查,如果买家采用贷款,律师还会提供一份产权报告。 如果还不放心,在交房前,买家也可自行或找第三方验房师对房产进行检查,确认房产的状况是可接受的,如有问题,可以在正式交房前跟律师沟通。 因此,相关部门的监管加上买方律师的评估,英国新建房屋的完工率有着很高的保障。 5. 那么大家都很熟悉的银行,在这其中扮演什么角色呢? 1)首先我们要明确的是:英国的银行只是放贷的,放贷也是给到律师。 整个流程是非常清晰严谨的,先是双方律师进行协商,直到开发商的房子盖好了,买方的资金来源审查过了,二者缺一不可都完备的情况下,银行才会放贷。 值得注意的是,银行在交房的时候也是把贷款资金打给律师账户,而不是给开发商。 2)对比国内需要在期房交房前就办理贷款并支付月供,在英国购房,未交房之前是不需要偿还贷款月供的。 简而言之就是,开发商不交房,银行不会给贷款,购房者自然不用还贷。 所以如果一个项目”烂尾“了,那自然也不会涉及贷款和月供的问题。 并且,如果涉及贷款,也只有在临近交房前的6个月,基本上房子都盖的差不多了,购房者才需要去找银行申请贷款。

这也意味着,英国的银行不会承担无法交房甚至出现”烂尾“的风险,因为银行参与进来的时候,房子已经盖完了。 同时对于英国购房者,也不会出现因为房子烂尾却又已经从银行完成贷款,而不得不继续还贷,或者出现”被迫断供“的情况。

英伦投资客写在最后 所以回答标题里的问题,英国当然也有烂尾楼,但情况极少。 究其原因,主要还是因为英国的相关法律比较健全,且处罚非常严厉。整个购房流程中,对购房者、开发商、银行以及双方律师都有着诸多要求和约束。 不管是哪一个环节,都必须按部就班的执行,不能跳过不能打乱。

网编:网事随风

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