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应否置业费思量

新闻来源: 奇异志 于 2022-07-04 0:10:08  


朋友见纽西兰屋价近半年从高位回落,同时担心利率上升,加上市场上房源增加,很想一圆置业梦,但也忧虑屋价持续下跌,一购入就变成「赔本货」,以往为屋价上升而苦恼,如今屋价下跌,同样难下决定,实在费煞思量。

通胀杀到,利率趋升,过去10年持续向好的房屋市场立即在高位回调。

近半年的房地产数据已反映市场转势。

例如房屋价格由去年11月历史高位回落,自今累积跌幅一成。

不过,由于纽西兰通胀仍未见顶,就算见顶,也不清楚回落速度和幅度,储备银行持续加息是意料中事。

房屋市场继续受压是经济师的共识,普遍认为屋价持续下调,跌幅并有可能高于目前预测。

就算是倾向唱好市场的房地产代理公司高层,也预期房价最快在明年才能回稳。

不仅是房屋市场是买家市场,最新数据显示,连住宅出租市场也变成租客市场,租金在今年五月在多年稳步上升后,首次录得回调。

在各方看淡房屋市场的情况下,一直关注房屋市场的独立经济师Tony Alexander,近日撰文为市场「护航」。

并列出多个投资者不应离弃房屋市场的理由。

这些理由包括建屋成本增加。

他指出,纽西兰建屋成本在过去一年大幅增加21%,将令到部分准业主由自建新屋改变主意去购买二手物业。

他同时认为房屋建筑量在来年会持续减少。

他表示,低息,屋价持费上升和预期净流入移民数目增加等因素令到很多人加入住宅建筑行业,当中包括很多经验不足,资金有限和过份乐观的建筑商。

这些建筑商以过高价格买地,不懂跟处理营建许可的公营机构沟通,同时要面对建材和建筑工人严重不足问题,最终结果是令过去一年发出约五万个住宅营建许可,能落成的数量远低于这数目,肯定会影响日后的房屋供应。

他提出的另一个理由是随着边境开放,流入纽西兰移民数目会增加;另一个令房屋需求增加的因素,是政府在去年提出一次过的居留签证申请,令超过20万名移民有机会获得居留权。以上两个因素均可能令房屋需求增加,但该经济师认为对整体市场只会带来逐步和有限影响。

其他因素还包括置业可以对抗通胀;此外,就算是利率上升令定存利息增加,存款收息的吸引力仍是有限,至于投资股票则面对很多不明朗因素。因此,房地产仍然是一项相当较有保证的投资。

他也提出政治因素。他指出,假如国家党能在2013年或2016年大选后重新执政,将会为工党政府近年推出种种不利投资者的政策「松绑」。

在需求方面,虽然数据显示房屋成交量在近半年大跌,但他同时认为市场上仍有买家在「寻找机会」入市,包括一项房地产协会调查显示,有四成投资者表示会在市场上找「物超所值」的房屋。

另一类准买家就是在过去几年因为房源不足而无法换屋的业主,这些业主在房源增加下,可能会找到合适的换屋对象,并在同一市场买屋和卖屋,这举动也有助稳定市场。

该经济师也指出,长期而言,纽西兰屋价持续向上,如自1992年以来,屋价每年平均升幅达7%。

以上是一名长期观察房屋市场的资深经济师的意见。

作为一名普通市场,对房屋市场会经济的了解是较为简单。

首先,屋价仍然远高于一般市民的购买力,就算是屋价已回落接近一成,也只是回调至一两年前的屋价,而屋价已持续上升超过10年,当中包括一些双位数字升幅的年份。

要房屋市场回稳,可能包括的数据是全年通胀率回落至3%,俄乌战争获得解决,全球商品供应链问题妥善处理,国际油价由每桶接近110美元,回落至50至70美元,其他原材料和农产品价格需要同时回落至合理水平等等。

除了国际因素外,也有国内因素,如政府的房屋政策,失业率等。

任何商品的周期,从来都是事后才知道见顶价和最低价;置业是大部分人一生最大的投资,所有数据和专家言论只能作参考,最终还是由自己作出决定,并承担后果。

网编:网事随风

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