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奥克兰在房市低迷期的表现究竟如何?

新闻来源: 中文在线 于 2022-07-03 0:10:10  


奥克兰的住房市场低迷现在已经成为现实,价格从市场高峰期大幅下降,大多数郊区都出现了下滑。

根据房地产协会的最新数据,该地区的中位价已经从2021年11月的130万元的峰值下降了13.5%。

这使得其5月份的中位数为112万元,这使其成为唯一一个价格在年度基础上下降到负值的地区。它们比去年同期的115万元下降了2.2%。

但是,奥克兰是一个庞大而多样化的地区,更深入地研究这些数据显示,不同地区受到的影响比其它地区更大。

该研究所的数据显示,奥克兰市中心受到的冲击最大。价格每年下降12.9%,从去年5月的135万元下降到118万元的中位数。

紧随其后的是北岸和Papakura,其价格分别下降了1.9%和4.0%,中位数为130万元和86.4万元。

其它地区均未录得年度价格下降,但除Franklin外,所有地区在4月至5月期间均有价格下降。

CoreLogic的数据显示,在奥克兰的206个郊区中,超过一半(119个)的郊区在过去三个月中价格至少下降了1%。另有36个郊区的跌幅低于1%。

在全国11个价格下跌超过5%的郊区中,有5个位于奥克兰。它们是Pakuranga Heights,6.7%;New Windsor,6.3%;Waterview,5.5%;Rosedale,5.5%和Avondale,5.0%。

CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson说,奥克兰一直处于经济下滑的最前沿,有一些合理规模的价格下跌。

"但它们并不都是在市场的高端或低端,或在该地区的南部或西部。相反,低迷是普遍的,虽然不是统一的,在整个地区。"

他说,鉴于该地区的高房价意味着可负担性被拉伸,这种下降并不令人惊讶。尽管价格下跌,只有23个郊区的中位价低于100万元。只有一个地区的中位价低于60万元,那就是奥克兰中央商务区。

"抵押贷款利率的上升也有很大的影响,因为如果你把利率的上升转换为奥克兰更昂贵的价格,所涉及的元金额是相当大的。"

他说,过去的周期表明,奥克兰市场走到哪里,其它市场就会跟到哪里,但该地区的大型多元化经济起到了保障作用,意味着它比其它一些小型市场更不容易受到影响。

"值得指出的是,奥克兰有很多新的供应,这可能会影响到价格。但也有24个郊区的价格实际上至少上涨了1%,Wiri记录了5.1%的增长。"

毫无疑问,一些地区受到市场放缓的冲击更大。其中最重要的是奥克兰中心区,包括中央商务区的公寓市场--这个行业没有达到去年繁荣的高度。

城市销售部销售经理Scott Dunn说,该地区的房产销售时间已经放缓,价格也在下降。这主要是由于融资收紧和利率上升,以及更复杂的供应和需求方程。

"买家更加挑剔,不容易仓促做出决定。去年他们的动机是害怕错过,今年他们乐于等待合适的房产出现,而评论则让他们放心,他们不需要快速行动。"

他说,但高端公寓仍然销售良好。"而且,虽然事情看起来进展得比较慢,但从数量上看,我们现在的销售量比我们在传统繁忙的3、4月份的高峰期要多,因为那时候受到Covid的影响。"

在接下来的12到18个月里,邓恩预计会有更多的投资者尝试出售房产,以释放现金,因为利率持续走高。"随着今年的到来,更多的小户型公寓进入市场,将给价格带来一些下行压力。"

根据房地产协会的数据,北岸是另一个出现年度价格下跌的地区。Harcourts Cooper & Co的总经理Martin Cooper说,市场正在从繁荣的高点进行调整。

他说,如果海岸地区有1400套房产出售,这被认为是一个平衡的市场,如果挂牌量远低于这个数字,则有利于卖家,而如果挂牌量远高于这个数字则有利于买家。

"在去年的高峰期,有1000个挂牌,这是非常低的,缺乏选择使得人们害怕错过,这推动了激烈的竞争。

"两个月前,挂牌房源激增至1608套,这是非常高的,但现在有1379套挂牌房源,这表明市场要好得多。人们仍然想买,有动力的卖家可以找到买家。"

库珀说,价格有所下降,但10%的下降使其回到了去年年中的水平,这比大流行前要高。

"所发生的增长是不可持续的,现在市场正在修正。这不是危机,这只是周期的一部分,它为首次置业者提供了更多机会。"

奥克兰房地产投资者协会前主席、奥克兰投资者David Whitburn说,虽然奥克兰市场的前景似乎并不乐观,但在未来几个月,一些地区的表现会比其它地区更好。

他说,以投资者为主的郊区,如Clendon Park、Randwick Park、Papakura和Manurewa,以及远离就业中心和基础设施的地区,可能会更多地感受到经济衰退的影响。

"但靠近大城镇中心的郊区,如Takapuna、Manukau、Albany和Westgate等有基础设施的大就业中心,将表现得更加强劲。

"市中心西部和东部郊区,如Ponsonby、Westmere、Kohimarama和St Heliers,传统上在市场缓和时表现更好。

惠特伯恩说,对许多人来说,未来的日子会更艰难,但如果买家有资金,现在买房的时机并不坏。"只是我不会在一段时间内指望资本收益,因为很难看到明年的价格会上涨。"

对于Property Ventures房地产总监Mark Honeybone来说,隧道的尽头有一些光亮,最近新建筑市场的查询量有所上升。

他说,在过去的六个月里,由于贷款环境收紧和缺乏信心,奥克兰的新建筑市场一直非常安静。

"但在过去的三周里,我们看到一些有经验的投资者重新进入市场,而且CCCCFA的贷款规则在7月有所放松,所以这可能会转化为更多的活动。"

他的直觉是,利率几乎达到了他们将定居的水平,而奥克兰的房价几乎已经低到了他们将达到的水平。

"对于有经验的买家来说,有很多因素表明现在有很好的购买机会,但Joe Public比较警惕,可能在今年年底之前都会这样。"

网编:网事随风

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