央行的接连加息，从年初的 0.25% 上涨到如今的 3.75%，让加拿大的房奴们苦不堪言。 根据加拿大央行的统计数据，在低利率时期大量借贷者都选择了浮动利率，但由于大幅度的加息让超过半数的浮动利率贷款者已经达到“触发利率”，这种情况下，贷款者每月的还款月供额度将会大幅飙升。

根据联邦住房机构 CMHC 加拿大抵押贷款和住房公司本周发布的加拿大抵押贷款市场趋势分析报告，2022 年第二季度抵押贷款增长放缓，消费者越来越多地转向固定利率抵押贷款。

联邦住房机构在其 2022 年秋季住宅抵押贷款行业报告中表示，充满不确定性、利率上升和通胀压力的经济环境导致 2022 年前两个季度新抵押贷款发放减少。 用于购买房产的抵押贷款下降了 5.5%，用于再融资的贷款下降了 13.3%。同期，传统贷款机构提供了价值 1910 亿元的抵押贷款，下降了 7.9%，而另类其他抵押贷款机构提供了总计 1100 亿元的抵押贷款，同比下降超过 23%。 选择浮动利率抵押贷款的借款人比例在年初达到 56.9% 的峰值后，最近几个月也呈下降趋势。 随着央行的加息，浮动利率折扣的幅度不断锐减，使得浮动利率已经失去了原来的吸引力，外加房奴们月供额的飙涨，让越来越多的贷款者选择固定利率抵押贷款。例如，在 2019 年，浮动利率贷款的折扣几乎全年都保持在负值，这导致浮动利率贷款在市场上的份额下滑至平均 10.9%。 央行估计，到 10 月底，在 2021 年签署浮动利率抵押贷款的借款人的还款月供额度平均增加了 20%。 2022 年以 1 月浮动利率贷款的 106% 折扣开局强劲，导致浮动利率抵押贷款占据了 56.9% 的市场份额。然而，随着加拿大央行提高利率，8 月份的贴现率下降至 49%，而浮动利率抵押贷款的市场份额也下降至 44.2%。 报告称，自第二季度末以来，所有贷款类型根据固定利率协议向新的和续签的抵押贷款提供的资金多于浮动利率协议。 随着消费者信心放缓和加拿大人减少抵押贷款，选择对固定利率抵押贷款做出财务承诺的借款人越来越倾向于做出短期承诺（少于 5 年）。 不过 CMHC 报告中称，即使采用这种策略，加拿大家庭仍面临创纪录水平的房地产债务。统计显示，截至 2022 年 8 月，住宅抵押贷款债务为 2.05 万亿元（与 2021 年 8 月相比增长 8.8%）。 然而，理财规划师 Jason Heath 警告，房奴和贷款所有者们应当认清形势，未来一段时间内的高利率将不可避免，大家应当提早做好财务规划。

Jason Heath 给财经邮报的撰文中指出，抵押贷款利率在 2022 年飙升，五年期固定利率和浮动利率在去年处于 1.5% 或更低的范围内，目前在六大银行中远高于 5%。那么，这对年轻的借款人、出租物业投资者和年长的房主意味着什么？ 在许多情况下，贷款人已经联系浮动利率借款人，要求他们增加抵押贷款还款额。按照央行的粗算，2021 年申请浮动利率抵押贷款的借款人的还款额平均增长了 20%。 对于刚刚成为房主的年轻人来说，利率上涨对他们的影响巨大。他们不太可能拥有强大的额外储蓄来一次性支付贷款、因此，新的一年中如何规划财务、如何保证现金流十分重要。 CIBC 和 TD 提供可变利率抵押贷款，允许一些借款人在每月还款不足的情况下将部分利息成本添加到抵押贷款本金中。这在短期之内缓解了借款人的困境，但最终增加了贷款额以及摊销时间，最终还要面临更多的债务。 固定利率借款人现在有喘息的空间。但是，许多在过去四年中以 1.5-2.5% 的利率申请抵押贷款的人在 2023 年至 2026 年续签时，将会面临更高的还款利率。 假设一笔 500,000 元、利率为 1.5% 的抵押贷款在 25 年内分期偿还，每月还款额为 1,999 元。以 5.5% 的抵押贷款利率计算，这笔付款需要增加 42% 至每月 2,836 元才能保持相同的还款期限。 虽然房奴们对于 5% 的贷款利率感到十分难以接受。但事实上，早在美国次贷危机爆发之前的 2007 年，加拿大的最优惠利率高达 6.25% 。 加拿大央行在疫情大流行期间反复告诫民众低利率将持续较长时间，使得很多年轻人被误导。难以接受现在的局面。 无论是固定利率的房奴，还是浮动利率的借款人，现在应当做好规划，通货膨胀可能导致生活成本上升，但高利率常态化正在导致债务成本上升——而且很可能会持续上升。 这意味着房主需要重新评估保持财务正常，或者减少开支、或者牺牲储蓄等，而且这种困境可能会持续不短的时间。 历史上 1990 年加拿大房价达到顶峰后遭遇泡沫破裂，之后用了大约 12 年的时间才恢复。在高通胀和高利率时期，加拿大经济衰退整整两年，部分原因是伊拉克战争和油价冲击。 加拿大的移民目标将是房市的重要支撑力量，加拿大已经大幅上升至 2023 年移民人口数量到 46.5 万人，到 2025 年达到 50 万人。在过去的 30 年里，移民人数一直相对稳定在 25 万人的范围内。房地产多头认为，新移民的增加是房价持续强劲上涨的一个原因。