美国房价并不总是在经济衰退中下跌，但这事也不能说没发生过。比如2020年那次“闪崩式”衰退，房价的确短暂滑落，降了大约1.2万美元。但好景来得更快——2021年底，房价反手拉升了近10万美元，妥妥把跌幅收了回来还多给了一点。

眼下，越来越多分析师开始押注2025年美国将陷入新一轮衰退，而这次的导火索是川普总统掀起的“关税大战”。如果真衰了，这回的房价会不会也跟着“跌一跤”？

图：商业内幕网截图

房价或许会跌一点，但别指望腰斩式暴跌

整体来看，2025年的房价预期是温和上涨。即使衰退真的来了，也大概率只是带来小幅回调，别想着2008年那样的全面崩塌。

房地产数据公司Cotality（前身为CoreLogic）首席经济学家Selma Hepp指出：“要想让房价崩盘，前提是供应激增。而目前这种情况并不存在。”

毕竟，房价的本质是“供需平衡”。经济衰退期间，人们失业、存款缩水，买房意愿自然降低；与此同时，供应可能会上升——比如某些业主还不上贷款、房产被法拍。

这时候如果出现“供应多 + 需求少”的组合，房价确实有下探压力。

但现在的美国房主其实过得还挺滋润。一方面，大家手里握着历史低位的房贷利率和可观的房产净值；另一方面，近年房贷审批极为严苛，不太可能再涌现一波“还不起的高风险贷款人”。

Hepp的观点是：即便真的下跌，也不太可能超过5%。

有些地方已经提前“低头”了

当然，美国地广人稀，房价这事地域色彩浓厚。

以Zillow的数据为例，纽约的房价比去年涨了6%；而佛罗里达那边已经跌了2.5%。

Hepp说：“像佛州、德州这种库存明显上升的市场，房价早就开始松动了。如果再叠加经济衰退，可能会更虚。”

衰退时买房，是捡漏还是挖坑？

这个问题没标准答案，但理财专家Bill Moore（Stratview Wealth Management创始人）建议：先看看你自己有没有站稳脚跟。

换句话说：你有没有紧急预备金（比如六个月生活费）、工作稳定吗？收入有没有被关税战波及的风险？你准备好面对“买房后收入骤减”的可能了吗？如果答案是“有点悬”，那请放下那份房产广告，先保命再谈投资。

“如果你可能会失业、降薪、被调岗，那你现在就别考虑增加债务负担。”Moore直言。

此外，别忘了买房还附带一堆“见面礼”：首付款、交房税、搬家费、各种维修预留金……这些都得是你的“闲钱”，不能指望从救命钱里硬抠。

利率或许是唯一的“利好”

经济衰退时，利率往往会走低，这对买房人倒是个喘息机会——月供压力没那么大。但也别忘了：你买了房，房价再跌，那“亏”就是你的了。

当然，只要你计划长期自住，并不急于在短期内出手，那些“纸面损失”也能随着经济复苏慢慢回血。

不过要小心：如果某个房子之所以便宜，是因为它本身就问题一堆（比如房龄久、严重漏水、地段烂），那你不是抄底，而是在接烫手山芋。