在 纽约市 ，越来越多年轻人正悄然住进价值不菲的高档公寓。他们的生活方式光鲜、住处豪华，但这些并非靠自身薪资或贷款换来的，而是由父母资助——有时是全款购房，有时则是通过“信托基金”形式完成交易。

据 Bloomberg 报道，2024年， 曼哈顿 28%的房产交易涉及信托结构，远高于三年前的17%。大多数情况是父母为成年子女购买住房。这一趋势显示出，在房价高企的纽约，越来越多的年轻人正依赖家庭财富完成“上车”。

Castle Avenue 房地产经纪人 Wei Min Tan 对 Daily Mail 表示，美国平均房价约为45万美元，而曼哈顿的平均公寓价格却高达180万美元，“ 曼哈顿房产的门槛历来很高，有资源的人自然会求助家人。”

这种现象在一些高端社区尤为突出。例如在 West Village，Serhant 房产经纪人 Peter Zaitzeff 指出，“以前这边住的都是年长的富人。现在，变成了一群二十出头、由父母买房安置下来的年轻人。”

在豪宅中介 Douglas Elliman 工作的 Frances Katzen 透露，她去年的成交中有60%是父母为子女购房，其中约四成采用了信托形式。另一位同事、 纽约经纪人 Caroline Walker 则指出，很多家庭并不走信托途径，而是直接付款买房，让孩子入住，“父母陪孩子看房，然后就买了。”

这种由父母资助的生活方式并非新鲜事，只不过社交媒体的放大效应，让这个“圈内秘密”更为人所知。“过去五到十年，这股趋势迅速扩散，现在已经占了市场中非常大的一部分，”Walker 说。

在 TikTok 上，Walker 曾分享典型购房方式：父母出首付和本金，孩子支付每月贷款和税费，等于把利息当作房租。“最终大家都得利：房子升值后，父母不仅能拿回本金，还可能盈利；孩子住得更好、开销却比租房更低。”

Castle Avenue 的数据显示， 纽约市公寓价格跨度巨大，从开间约77万美元到四居室超过1078万美元不等。而据 Miller Samuel Inc. 数据显示，2024年 曼哈顿 住宅成交中，60%为全款支付。

Walker 最近卖出一套售价130万美元的 Greenwich Village 公寓，买家是 一位 NYU 学生的父母。这栋公寓距离 Washington Square Park 不到一个街区，地段极佳。

不仅美国本地家庭如此，国际客户中也有类似趋势。Tan 表示，他的客户中约20%是为在 曼哈顿 上学的子女购房。他举例称，曾卖出一套价值150万美元的公寓给一位 哥伦比亚大学 学生的家庭，也曾在 Battery Park 卖出94.5万美元的房子给一位父亲，其子在下城就读。

Tan 指出，对有经济实力的家庭来说，买房比让孩子住宿舍更“划算”，因为“房产升值可覆盖学费”。他举例称，一套价值100万美元的房产，按6%的年均升值率计算，每年增长6万美元，足以抵学费开支。

明星家庭也不例外。2014年，模特兼真人秀明星 Yolanda Hadid 就通过 Yolanda Hadid Family Trust，为当时在 NYU 就读的女儿 Gigi Hadid 购入一套位于 Nolita、价值194万美元的公寓，并于2016年以230万美元售出。

不过，与曼哈顿的平均房价相比，这还不算最顶级。位于 Central Park 南端的 “Billionaire's Row（亿万富翁大道）” 才是全市最昂贵的住宅地段，那里的公寓售价通常在1500万至3000万美元之间，最贵者接近2亿美元。该区域的购房者大多通过信托或有限责任公司（LLC）持有房产，以便实现避税、传承和隐私保护。

Realtor.com 指出：“全美范围内的高端住宅通常不是以个人名义购买，而是通过信托或 LLC 结构持有。” 截至2021年， Billionaire's Row 上竟有44%的天价住宅处于空置状态。

这场房产热的背后，是更深层次的财富流动。据 Bloomberg 报道，美国将在未来25年内经历一场超过105万亿美元的代际财富转移。 Cerulli 的最新研究显示，预计2025年，美国的赠与与继承总额将达到2.5万亿美元——比三年前对未来25年的预测高出整整45%。

Cerulli 报告作者 Chayce Horton 指出，“目前约80%的财富将处于转移状态。未来25年内所涉及的财富交换规模，远超十年前。”

但财富分配依然高度集中：预计仅2%的美国家庭将继承超过一半的财富。这场浩大的财富转移，不但不会改变贫富格局，反而进一步强化了原有的阶层分布。