每年3月，旧金山湾区房地产市场进入春季交易旺季。这时的买家一般进入实际行动阶段，而卖家也完成了房屋的上市准备，如粉刷、照明调整和室内布置等，为房市带来新一轮供应。然而，今年的市场趋势受宏观经济因素影响，政治不确定性成为主导因素。

图：marinatimes新闻截图

股市动荡影响买家 部分购房者违约

新一届美国政府的贸易政策和关税方案自3月初以来引发经济担忧，并导致股市剧烈波动。湾区房市与以科技股为主的纳斯达克指数（NASDAQ）联系紧密，大多数买家在购房或换房时都会依赖股票市场收益，包括变现股票资产或利用未归属的受限股票单位（RSU）作为融资方式。因此，受全国大选后的经济形势影响，一些投资者和购房者选择暂缓决策，观望市场变化。

Vantage Realty创始人Mary MacPherson表示：“购房者通常不喜欢市场波动。当市场不确定性增加时，许多买家会缩减购房计划。其中一些人因股市震荡导致资产缩水，部分购房者则因利率上升而购买力下降。购房是人生中最重要的投资决策之一，而市场波动往往成为压垮购房信心的最后一根稻草，令部分买家持观望态度。”

由于大多数湾区买家依赖股票市场收益购房或换房，近期科技股的跌幅在各类股票中最为惨烈。一位硅谷科技公司员工原本已经完成购房签约，但因持有的公司股票在短短几天内暴跌近30%，导致其原定用于支付购房款的资金严重缩水，最终不得不违约，终止购房合同。这类情况在湾区市场并非个例，市场波动直接影响购房者的资金流动性，进而波及整体房市交易。

市场交易减少 房源相对增加

受购房者违约和观望情绪加重影响，湾区整体房市交易数量减少，这也是今年春季市场中新房源相较去年同期有所增加的主要原因。截至3月29日当周，所有活跃房源的统计显示，待售房屋数量比去年同期增长了32.3%。

Realtor.com高级经济研究分析师Hannah Jones表示：“库存的同比增长为买家提供了更多选择，并鼓励卖家之间形成更具竞争力的定价。”

上个月，房屋卖家继续以历史性的速度降价，以期在受负担能力担忧和经济不确定性上升所笼罩的市场中吸引春季购房者。根据Realtor.com® 经济研究团队的最新月度趋势报告，3月份降价的活跃房源比例达到17.5%，高于一年前的15%，并且是自2016年以来3月份的最高比例。

值得注意的是，即使库存有所增加，市场上的房屋数量仍低于疫情前的水平。

同时，市场节奏持续低迷，房屋滞留的时间比一年前多了两天。

“交易情况反映了买家在高借贷成本下的犹豫不决。”Hannah补充道。

Mary指出：“从市场反馈来看，买家虽然活跃，但他们比以往更加谨慎。他们希望确保自己的投资是长期稳健的，因此会全面评估房屋维修、翻新成本、保险费用以及各种融资方案。大部分买家都明白，在旧金山房地产市场投资长期来看是稳健的，而对于合适的房产而言，即便是短期持有也可能带来不错的回报。”

房市变化对首次购房者影响更大

房地产投资者、HGTV明星Tarek El Moussa指出，受川普政府全面征收新关税的影响，首次购房者和建筑商将受到最严重的冲击。

他表示：“真正的受害者是新房建造商和首次购房者。豪宅买家不会受到太大影响，他们毕竟有足够的财力。但首次购房者通常预算有限，在面对高房价和高利率时，他们不得不想尽办法购房。”

El Moussa的观点进一步印证了当前市场的分化趋势。

豪宅市场因高端买家财务状况较为稳健，仍能保持一定程度的交易活跃度。然而，首次购房者在高房价、利率及关税政策叠加影响下，购房门槛进一步提高，这使得许多年轻买家不得不推迟或重新评估购房计划。

按揭贷款利率回落 提供购房利好

值得关注的是，按揭贷款利率自2025年1月13日以来已连续七周下降，目前稳定在6.625%至6.5%之间，部分大额贷款的利率甚至可能降至6%以下（5.8%左右浮动）。而一年前，该利率曾接近7%。

O’Dette Mortgage Group合伙人Ephraim Schwartz分析称：“地缘政治的不确定性通常会推动国际资本流入美国债券和国债市场，从而对按揭贷款利率形成下行压力。按揭利率主要由债券的供需关系决定，具体而言，10年期国债收益率影响大额贷款利率，而房利美（FNMA）抵押贷款债券影响符合贷款标准的利率。股票和债券市场存在竞争关系，通常股票市场向好会推高利率，而股市疲软则有利于按揭利率下降。”

展望未来，专家认为，近期股市震荡对按揭贷款市场带来过多负面影响。Ephraim补充道：“综合当前宏观经济因素来看，按揭贷款利率可能会继续缓慢下降。”

在市场充满不确定性的背景下，湾区房地产市场仍展现出较强韧性。购房者的理性决策和按揭利率的回落，或将在一定程度上支撑市场需求，维持交易活跃度。