在新西兰，房地产开发商不仅要面对市场波动，还要应对各地方议会千变万化的规划要求。审批流程的不透明和规划标准的不一致，正在让开发商们苦不堪言。

Williams Corporation就是其中一个典型案例。该公司在奥克兰的项目因市议会的要求变更而损失惨重，类似的困境也在全国多个城市上演。

开发商：800万纽币销售额“蒸发”

开发商Williams Corporation诉苦称，奥克兰市议会规划人员在中区Mount Albert联排别墅项目中的反复无常，导致其损失了约800万纽币的销售额。

总经理Kathryn Marshall表示：“城市设计师认为，在这个社区，给业主提供两个草坪或花园，而不是提供车位，能带来更好的居住环境。所以他们要求我们修改设计。”

Williams Corporation原本已预售了8到10套房，但在取消车位后，所有买家都决定退出。公司一度考虑起诉市议会。“我们所有的销售都泡汤了，仅仅因为一位设计师的武断意见，我们的项目收益受到严重影响。”

按照市议会的规定，位于奥克兰中区MtAlbert的新开发项目取消了停车位，转而为住户提供额外的小院子

全国多地开发受阻，规划审批难题突出

类似的情况也发生在Christchurch。Marshall表示，在Armagh Street的一个开发项目中，市议会的规划人员对前门朝向给出了三种不同要求。

“一名设计师希望前门相对，以便邻居能在车道上打招呼；另一名则建议将前门集中布局，以促进社交互动；还有一名则主张错开设计，以确保隐私。”而陶朗加的审批流程极为缓慢，甚至成为最糟糕的案例之一。

“陶朗加的情况糟透了，审批拖延，问题层出不穷。”

Marshall的遭遇并非个例，越来越多的行业人士对市议会“武断且多变”的规划审批提出质疑，这些声音如今也引起了政府的关注。

政府计划推行“标准化分区”

住房部长Chris Bishop表示，他提出的《资源管理法》（Resource Management Act）改革方案中的“标准化分区”（standardised zoning）制度，能够帮助政府解决复杂的规划难题。

他举了一个例子，某开发商曾被市议会要求，在所有社会住房项目中加装Juliet阳台（Juliet balconies，假阳台，指落地窗外的栏杆），但这会大大增加成本。

住房部长ChrisBishop

“市议会甚至会干涉一些非常细枝末节的东西，比如从沙发的设计位置能否看到电视，或者前门应该朝外以保持隐私，还是朝内以促进邻里关系。这已经完全失控了。”

Bishop的专家咨询小组在一份30页的报告中，对市议会的规划行为表达了不信任。这份报告并未被政府主动公开，而是低调地上传到了政府网站。

市议会规划范围过大，引发争议

这份报告由Paul Melville撰写，他是Federated Farmers（农民联合会）在专家咨询小组中的政策代表。

他警告称，市议会规划人员往往倾向于干涉一些与外部影响无关、且与基础设施效率提升关系不大的事务。

他举例指出，奥克兰市议会对“良好运作的城市环境”定义得过于宽泛，涵盖了从街道活力、包容性社区设计、降低资源消耗的建筑设计、视觉趣味与复杂性、城市农业促进可再生食物生产，以及优化供应链长度等等内容。

“这样的概念很容易导致规划人员以‘提升城市功能’为由，对建筑设计或土地使用施加各种限制。”

Bishop补充道，分区制度的混乱，导致开发商不愿在多个城市开展业务，大型开发商也不例外，因为每个地方的规划规则都不同。例如：

Kāpiti的建筑限高为9米，但但尼丁为8米；

Porirua要求中密度住宅至少配备20平方米的户外生活空间，而 Manawatū则要求36平方米；

在但尼丁，建筑用地覆盖率在30%到60%之间，而在陶波则是2.5%到55%。

“我不断收到关于这些问题的邮件投诉。人们在街头拦住我诉苦。这已经彻底失控了。”

市议会：高标准规划才能确保住房质量

对于这些批评，奥克兰市议会规划与审批负责人John Duguid予以反驳。

他表示，在制定奥克兰统一规划（Unitary Plan）时，成千上万的奥克兰人表达了这一观点：新建住房应符合较高的设计标准，而不是盲目增加供应。

他强调，当前的规划规则比过去更加灵活。

“正因如此，我们的城市增加了许多住房，居民也能更方便地接近工作地点、公共交通、商店和社区设施。”

他补充道，大部分开发项目在审批时都无需修改设计，或者仅需要微调。

“但如果某些提案的设计水平较低，我们就必须要求进行改进。”

开发商对执行标准不一感到沮丧

另一位对市议会不满的开发商是奥克兰的Nigel McKenna。他在上周的住宅开发峰会上发言，表示规划问题不仅是规则不一致，更在于同一地方议会内部规划人员的执行标准不统一。

“有些市议会非常支持开发。他们态度积极，比如，如果你的航班延误了，他们会推迟会议等你。但有些市议会却直接取消会议。”

他也遇到过同一地方议会内不同规划人员对房屋前门朝向意见不一的情况。

“到最后我不得不提议，干脆给每套房子装两个前门，这样他们都能满意。”

政府推行“标准化分区”，减少地方差异

面对地方议会混乱不齐的规则，开发商的抱怨越来越多，而政府也开始注意到这一问题。

住房部长Chris Bishop力推《资源管理法》改革，希望通过标准化分区来解决规划困境。

“目前，每个地方议会都自行制定各自的分区技术规则，全国共有1175种不同类型的分区。而在采用标准化分区制度的日本，仅有13种。”

“标准化分区规则将减轻纳税人的压力，简化提高住房供应的难度。这也将增强地方决策，允许民选的地方代表更多时间专注于决定社区内的开发，而不是花费大量时间处理那些关于开发的繁琐技术细节。”

政府计划在年底前通过两部法案，以取代现有的《资源管理法》。在现状改变之前，开发商仍需在政策与市场之间寻求博弈。

央行宣布大动作，或降低新西兰借贷成本

新西兰央行正在重新评估银行需要持有的资本储备比例，以回应外界对其政策过于严格且成本高昂的批评。

新西兰央行董事会主席Neil Quigley在国会财政与支出委员会对银行业调查时表示，央行将委托国际专家对资本要求进行循证审查，相关报告预计将在今年年底前发布。

他指出，这项审查需要时间，不能急于做出决策。

“我们不可能在下周就决定改变安排。”

他还补充道，目前的资本要求是在两年时间内制定的。

财政部长Nicola Willis表示，较高的资本要求会推高借贷成本。

“确保新西兰央行的审慎监管制度维护金融体系稳定非常重要，但也要避免因此产生过高的成本。”

“我希望看到在确保金融稳定的同时，监管政策也能鼓励投资、创造就业和推动收入增长。”

Quigley认为，这项审查将澄清当前的资本监管制度是否比澳大利亚和其他国家的更为严格，并解答相关争议。

这项审查还将回应新西兰商业委员会近期关于银行竞争的审查提出的问题。

此外，Quigley还提到，新西兰央行面临其他一系列事务，包括任命新的行长，以接替已辞职的Adrian Orr。

这项审查将与新西兰央行其他相关审查工作同时进行，例如对存款机构监管标准的审查。

或能释放更多降息空间

此前，Nicola Willis就曾表示，正在就如何要求央行调整银行监管方式征求建议，甚至不排除修改立法以迫使央行放宽规则。

Willis 表示，她希望推动降低这一资本要求，以及小型银行在不同类型贷款中需要持有的资本要求。

央行提出的这一资本规定要求，是为了确保银行能够应对重大金融冲击。而这一饱受争议的限制性规定曾受到刚刚离任的央行前行长Adrian Orr的大力支持。

Orr一直坚持以保守方式制定资本规则，以确保银行能够抵御“200年一遇”的危机。

去年5月，Orr 甚至言辞激烈地在NZ Herald刊文，批评新西兰智库New Zealand Initiative负责人发表的反对资本规定的评论文章。

一些人抱怨，目前的规则导致银行收取更高的利率，同时更倾向于向购房者发放贷款，因为住房贷款风险较低，这会导致企业和农业部门受损。

分析认为，如果这一规定能够放松，银行将获得更多利润，也可能会有更多动力参与竞争，并通过降息把实惠传递给借款人。