（作者：Mike Jones, Chief Economist BNZ）在诸多影响因素和风险交织之下，新西兰房地产市场的整体趋势仍与我们长期以来的预期一致。因此，我们并未调整我们的预测，依旧预计今年全国房价将上涨约7%。

这一预测在整体上权衡了降息和经济复苏带来的正面影响，同时也考虑到了市场供需趋于平衡的制约因素。

眼下，抵押贷款市场备受关注，因为我们已进入“重定利率年”。我们仍然认为，随着新西兰储备银行持续下调官方现金利率（OCR），短期抵押贷款利率仍有下行空间。不过，在我们看来，贷款固定期限的策略似乎正在从短期转向适当拉长，比如锁定两年期利率，以分散风险。

宏观因素对房价预测的影响

下表总结了影响房价变化的各项因素及其对市场的影响方向。

维持原有判断

尽管市场存在诸多变数，但整体趋势依旧符合我们的长期预测。因此，我们没有改变原有判断，继续维持全国房价今年上涨约7%的预测。

这一预测基于降息和经济复苏的推动力，同时也受到市场供需趋于平衡的影响。我们近期对此进行了更详细的分析。

与经济的许多方面一样，房地产市场当前的增长是建立在相对较低的基数之上。全国房价已经连续两年横盘整理，这一趋势与加拿大和英国类似，但相较于澳大利亚和美国的市场表现则要疲软得多。此外，假设我们的长期预测接近现实（尽管这一假设仍存在很大不确定性），那么房价可能要到2028年初才能重新回到2021年的峰值。从历史角度来看，这轮房价复苏的速度将比以往的经济复苏时期明显更慢、涨幅也更温和。

市场正在回暖？

那么，我们是否有足够的证据表明市场正在复苏？

最直接的信号是，抵押贷款利率已经降至一个能够刺激房地产市场活动的水平。换句话说，房价对购房者而言重新变得“可承受”。尽管地方政府税、保险和房屋维护成本的上升对市场构成一定压力，但正如我们近期报告所指出的，对于大多数市场参与者而言，过去一年的整体现金流变化仍然是正向的。

全国月度房屋交易量已回升至约6,300套，接近历史平均水平。在Canterbury、Otago和Waikato等地区，交易量甚至已超过平均水平。

这一交易活跃度的提升也反映在新房贷款的增长上，这一趋势在所有购房群体中均有体现。其中，首次购房者的贷款额较去年增长了26%，而投资者的贷款额几乎是去年低谷时期的两倍。不过，需注意其中约四分之一的贷款增长来自换贷活动（长期均值约为17%）。

衡量市场活跃度的另一个指标是房屋销售周期。目前，房屋售出所需的时间仍然比正常情况略长，但比去年有所缩短。2月份的季节调整后中位销售天数为46.6天，低于去年9月份的49天高点，但仍高于长期平均水平40天。

总体而言，市场需求正在逐步回暖，并在经历2024年的波动后对房价起到一定的支撑作用。REINZ房价指数（经季节调整）已连续四个月录得小幅上涨。

我们的观点

根据我们的预测，房价将继续保持当前这种不稳定的上行趋势。以往的经验表明，市场交易量的回升通常意味着房价趋势已发生变化，并将保持这种态势。

尽管如此，我们仍然警惕一些可能对市场造成冲击的因素：

1. 以往房屋销售与房价之间的高度相关性，在本轮周期中可能不会完全适用。由于本轮市场的供应端反应较强，房屋供应充足，导致市场并不像以往那样紧张。从数据来看，房屋销售与待售房源的比率仍然处于轻微供过于求的水平。

2. 重大投资决策往往受市场信心影响。如果全球贸易局势紧张或政治不确定性上升，可能导致购房者采取观望态度，从而抑制市场活跃度。近期消费者信心指数的下降或许就是一个早期预警信号。

这些因素意味着本轮房价上涨可能不会是强劲或直线式的。我们预计，市场不会出现2020/21年那种“狂热”和“错失恐惧”（FOMO）驱动的暴涨行情。

与其期待所有地区房价普遍上涨，我们更倾向于认为市场将呈现区域性分化，人口增长、住房供应及经济基本面的差异将成为更重要的影响因素。购房者目前拥有较充裕的选择和决策时间，而这种局面短期内不会改变。

未来抵押贷款利率走势

浮动利率——仍有下行空间

随着新西兰储备银行持续下调官方现金利率（OCR），未来几个月浮动利率可能进一步降至6.5%以下。我们认为，央行大概率会兑现其此前的承诺，至少再降息两次，每次25个基点，从当前的3.75%降至3.25%。

未来OCR是否会继续下降则较难判断。目前，我们的官方预测是OCR将在第三季度降至2.75%，但央行治理层的变动、银行资本要求的潜在调整，以及全球贸易不确定性，都让这一预测面临一定变数。

整体来看，我们认为短期内浮动抵押贷款利率可能跌破6.5%，并在今年剩余时间维持在6-6.5%的区间。

固定利率——短期仍有下降空间

各期限的抵押贷款利率仍在缓慢下行。截至目前，浮动利率至两年期固定利率相比2024年底已下降约50个基点，而三年及以上期限的固定利率则下降了10-30个基点。

目前，抵押贷款利率呈现出“V”字形走势，即两年期固定利率处于拐点。我们预计，“V”字左侧（短期利率）将进一步下行，六个月和一年期利率预计将在年中跌破5%。至于“V”字右侧（三年及以上期限），下降空间有限。整体而言，这将使抵押贷款利率曲线回归更正常的“上升”结构，即短期利率低于长期利率。

抵押贷款策略

选择固定期限的关键在于满足借款人的财务需求，而非单纯押注利率走势的变化。

过去一段时间，市场普遍认为，短期贷款利率的下降趋势将使短期固定策略更具优势。这一策略总体上是成功的，导致市场上大部分房贷期限较短。截至1月底，83%的房贷余额剩余期限不到一年，这是25年来的第二高水平。

不过，市场情况可能正在发生变化。随着部分期限的利率下降，锁定较长的贷款期限（如两年）可能变得更有吸引力。

当然，仍有理由保持部分短期贷款配置，以增强灵活性，并对冲宏观经济的不确定性。如果经济形势恶化，利率下降幅度超过预期，短期贷款将有更大的调整空间。因此，我们建议借款人在锁定期限时，适当考虑不同期限的组合，以平衡成本和灵活性。