尽管奥克兰房市当前依旧黯淡，但偶尔也会爆出神级拍卖现场。比如今天上午，Barfoot & Thompson中区拍卖场就喜提一笔高价交易，一套中区物业让买家争得不可开交。在短短11分钟内，竞拍买家总共喊出了115次报价，平均每6秒就有一次。买家如火的热情在价格上也有鲜明反应。哪怕卖家设定的成交底价只有$95万，可最终成交价格却锁定在了$175.5万，让现场不少人感觉一秒回到2021年。该物业位于Mt Wellington的436 Panama Road，是今日拍卖会的第一套房源。根据后花园收录的信息，物业占地766平米，上盖93平米住宅，含四卧一浴。奥克兰市议会在2021年给出的CV估值是$119万，其中建筑价值$4万，土地价值$115万。

在房源描述中，436 Panama Road被形容为一块稀缺开发地块。之所以说“稀缺开发”，主要体现在以下几个方面：1）优越拐角地，可提供便捷的出入和设计选择；2）766平米永久产权土地； 3）土地规划为混合住宅郊区，具备开发潜力；4）开发空间大，可分割土地、建造联排或租赁房产；5）地理位置好，近Sylvia Park、高速公路和公交枢纽。 不仅如此，物业还自带污水井，且不受Watercare的开发限制，可以为后续开发节省不少成本。

虽然顶着打头阵的压力，但436 Panama Road成功做到了开场即炸场。初始报价$50万，仅仅3分钟后，价格就升至$95万，拍卖师宣布on the market（指触发卖家底价，可上市交易）。此时，$95万已经是拍卖场响起的第21次报价。可能你已经觉得有些疯狂，然而这才仅仅是个开始。在接下来的8分钟时间里，报价声可以说是此起彼伏。竞拍买家以$5000、$1万、$5万甚至$9万的幅度向上累加。报价很快突破100次，来到$166.5万，并在第115次的时候停在了$175.5万。 或许是436 Panama Road的高价出售为现场注入了一针强心剂，Barfoot & Thompson中区拍卖场今天上午的成绩十分亮眼。总共推出18套房源，成交12套，清盘率高达66%。有工作人员更是兴奋表示，今天的拍卖让他们进一步嗅到了房市复苏的味道。值得一提的是，就在去年4月，436 Panama Road对街的359 & 361 Panama Road曾打包售出。后者占地面积高达1413平米，且污水管和雨水管一应俱全，唯一劣势是并非拐角地，临街长度有限。一年前，两套物业的打包价格是$195.6万。与436号相比，土地面积多出了一倍，但交易价格仅高出$20万。 从这个角度看，市场似乎真的正在向好。

其实从数据来看，新西兰房价在今年2月上涨了1.4%，涨幅相当可观，也是自2021年11月（新冠疫情房市高峰）以来最快的单月涨幅。不过，在这次上涨之前，去年12月房价下跌0.5%，今年1月又下跌0.3%。Opes Partners经济学家Ed Mcknight提醒，在急着挂牌卖房，或者打算再买一套之前，人们应该先问问自己：这是市场真正的复苏，还是只是季节性的波动？房地产市场往往有固定的周期性变化。一般来说，房价在12月和1月都会下跌或持平。这个时候，大家都在放假过圣诞和新年，没人买房，也没人卖房，市场买家减少，导致房价在每年年初和年末都会稍微回落。

正因为房价在这两个月通常会下跌，2月份市场回归正常时，房价涨幅看起来就会显得特别大。这也意味着，2月份1.4%的涨幅其实符合市场规律，并不一定代表房价即将大幅飙升。比如，去年2月房价也上涨了1%，但接下来的5个月里，房价持续下跌。如果你当时把2月份的上涨误以为市场已经复苏，可能会做出错误的房产决策。那么，如何判断房价的波动是季节性因素导致的，还是市场真正的变化呢？Mcknight指出，关键在于，不要只看房价涨跌了多少，而要看这个涨跌幅度是否超出了预期。换句话说，需要对数据进行季节性调整，剔除那些每年都会发生的常规波动，才能看清市场的真实走向。那么，现在的市场到底是什么情况？下方的图表显示了房价的月度变化，包括实际房价变化和经过季节调整后的数据。

比如，今年1月房价下跌了0.3%。但这个跌幅并不算大，甚至比往年1月的平均跌幅还要小。因此，经过季节调整后，1月份的房价实际上是上涨了0.1%。再看2025年2月。房价的实际涨幅是1.4%，但如果剔除季节性影响，涨幅只有0.3%。这说明市场确实在回暖，但可能没有表面上看起来那么强劲。去掉季节性波动可能会让人觉得市场没那么火热，但同时也意味着12月和1月的房价下跌并不是什么大问题，毕竟那只是正常的季节性变化。事实上，过去六个月里，经过季节调整后的房价有五个月都在上涨。这也表明，2024年年中的那一小波房价回调，基本已经结束了。

过去六个月里，季节调整后的房价上涨了2.6%。如果这种趋势持续下去，2025年全年房价上涨5%也不是不可能的。

房价数据的一个难点是，市场全年都会有波动，很难看清真正的趋势。但如果剔除季节性影响，你就更有可能识别出市场的真实走向，而不会被短期的波动误导。