在奥克兰市中心以北45分钟车程的美丽小镇Warkworth，一场关于大片农地未来用途的争议正在发酵。

这片大型农地紧邻小镇的城市（urban）区域，其纷争不仅涉及这片土地的未来用途，还关乎“优质土壤”的地位、城市扩张的范围以及奥克兰市议会的规划程序是否合法。

140公顷土地整体开发？

养老院公司Arvida在Matakana Rd上拥有一块55公顷的土地（整片地块140公顷），位于Sandspit Rd和Warkworth高尔夫俱乐部之间。

上个月，该公司向市议会的决策机构申请了一项私人规划变更，要求将140公顷的整片地块重新划为“住宅：混合住宅城区”（Residential: Mixed Housing Urban）。

Arvida在全国范围内运营着35个养老社区，服务7000名居民。它计划在22公顷土地上建造一个“退休社区”，并将剩下的33公顷出售给开发商。这次规划变更还将允许其他85公顷土地的所有者进行开发。

如果这140公顷土地全部被开发建成，将使旧国道以东的Warkworth现有城区规模几乎翻倍。

黄色区域为Arvida拥有的55公顷土地，其中斜线部分是计划卖出的33公顷，波点部分计划保留用于建设退休村

市长怒斥：投机行为

在市长Wayne Brown的带领下，市议会以17票对3票的结果否决了Arvida的提案，副市长Desley Simpson投了弃权票。

市长和议员们并不反对建设养老社区，但他们反对整个地块的重新划区。没有一位议员支持该提案，而Simpson也没有解释她为何弃权。

Brown总结了许多人的观点，他说：“如果他们（Arvida）想建一个养老社区，为什么不直接申请？这提案不是城市规划，而是投机。”

他指的是一种被称为“土地囤积”（land banking）的做法，即在城市边缘地区以低价购地，期待随着城市扩张，未来能以更高的价格出售。

Arvida近日宣布，将向环境法院上诉。

开发商反斥市议会违规

该公司首席执行官Jeremy Nicoll表示已收到法律建议，认为市议会“超出了《资源管理法》的要求”，其处理程序“在规划实践上不够严谨”。

记者问道，为什么Arvida不按照市长的建议，仅申请养老社区所在土地的规划变更？是否存在土地囤积行为？

Nicoll回应道：“我们买的是一个农场，其中有些地我们不会用，所以会出售。但我们不会囤地。”

在新闻稿中，他补充道：“我们寻求对整个养老社区周边区域进行重新规划，以实现更全面、协调的开发，而不是零散、随意的建设。”

“最好的做法是一次性完成整个区域的规划变更，这样所有人都能受益。”

然而，上个月，Brown明确表示，他“坚决反对”这种思维方式。

这块140公顷土地的大部分被划为“未来城市用地”（Future Urban），但其中的29公顷位于农村-城市边界（RUB）之外，并被划为“混合农村用地”（Mixed Rural）。Arvida的提案是想将RUB向北扩展。

“不能因为怕事选择逃避”

在2月的市议会会议上，官员们向议会提供了四个选项：

直接采纳（adopt）该提案；直接否决该提案；通过复杂的资源许可程序处理该提案；接受（accept）该提案。“接受”（accept）和“采纳”（adopt）是不同的。

“采纳”意味着批准，市议会将在奥克兰统一规划（AUP）中更改该地块的用途，开发可立即展开。

但“接受”并不代表市议会持有任何立场，仅意味着Arvida的申请将被公开通知，并交由独立听证专员进行审议。他们将听取各方意见并做出决定。

这是此类提案的正常处理程序，市议会官员也推荐了这一方案。但最终，市议会否决了提案。

市议会规划总监Megan Tyler表示，官员们之所以倾向于“接受”该提案，是因为直接否决可能会引发高昂的法律诉讼费用。

这一法律诉讼如今已经启动。

Brown表示：“我们不能因为害怕法律诉讼，就逃避我们认为正确的事。”

官员们不建议“采纳”Arvida的提案，部分原因是该提案与市议会自身的规划相冲突。

预计在未来20年内，Warkworth的人口将翻倍，因此部分农村土地已被划为未来城市用地。但在《2023-2053未来发展战略》（Future Development Strategy 2023-2053）中，“Warkworth北部”并未被列入近期发展计划。

规划指出，该地区“计划在2035年以后才适合城市开发”。

基建是不是问题？双方各执一词

要实现Arvida的提案，必须加快交通、水利和污水基础设施的建设，并找到相应的资金来源。

Nicoll表示已经做好了准备：“我们的污水和雨水排放系统会建在自己的地块内。”

他说，公司预计将在市政开发费用和Watercare扩展费用上支付约260万纽币，另外590万纽币用于建造一个泵站和主排水管，440万纽币用于升级Matakana Rd，130万纽币用于修建自有土地上的新道路。

官员们在报告中指出：“申请方已承诺升级公共基础设施，以支持该开发项目。”

但他们补充道：“然而，目前这些承诺尚未在合同或法律上得到约束，且没有足够的资金来支持所有必要的基础设施（特别是交通基础设施）以配合此次规划变更。”

市议员Chris Darby对此直言不讳：“这里没有公共交通，未来也不会有。如果要建公共交通，资金只能来自对南区Māngere和Manurewa的牺牲。”

按照建议，更好的做法是通过“详细的实质性评估……在提交、听证和决策过程中进一步审查这一结论”。

奥克兰交通局、Watercare及市议会的健康水务部门（Healthy Waters）基本上都同意这一观点。

其他考量

额外的29公顷土地也让几位议员感到担忧，主要有两个原因。

首先，该区域部分土地被奥克兰统一规划认定为“优质土壤”，在《国家优质土地政策声明》（National Policy Statement on Highly Productive Land）中被视为“高产土地”。

Nicoll对此提出异议：“我们的分析显示，这部分土地仅占0.8公顷。这不是园艺用地，而是一个农场，主要用于放牧。”

但市议会并无自己的分析数据，而是依赖于新西兰土地资源清单（NZLRI）。环境法院最近的一项裁决明确表示，在没有更详细数据的情况下，必须依赖NZLRI地图。

其次，该提案涉及城市扩张问题。Warkworth已有近840公顷土地被划为未来城市用地，官员们认为没有必要再增加。

与此同时，政府可能会进行政策调整。基础设施部长Chris Bishop支持高密度开发，同时也认为奥克兰的城市扩张是“增长战略”的重要部分，并希望彻底废除农村-城市边界（RUB）。

最终，市议会官员和Arvida都认为，最佳做法是让独立专员听取各方意见，而市长和议员则认为，有时民选官员必须明确立场。