一栋公寓的 33 户业主在经历多年法律纠纷和财务困境后，终于获得奥克兰高等法院批准，取消单元产权并出售土地。这座最初为办公楼的建筑因严重漏水问题而陷入维修困境，修复成本高达 3000 万纽币，远超业主的承受能力。最终，业主们决定放弃修复，转而通过出售土地止损。

豪区业主，竟成财务噩梦

位于23 Hargreaves St, St Marys Bay 的The Ridge公寓业主已获法院批准，取消其单元产权，以便出售受损房产下的土地。

The Ridge公寓楼共7层，外加60个停车位。

奥克兰高等法院法官Ian Gault在3月20日的裁决中批准了业主的申请，称33户业主已尝试过所有其他可能的解决方案。

业主由漏水建筑专家律师Tim Rainey代理。

The Ridge公寓最初为办公楼，后于1990年代末改建为住宅。

Rainey表示：“这是业主们在灾难性局面下尽力挽回损失的举措。在这种复杂的产权结构下，他们的处境极为艰难，如今的结果已是相对较好。”

判决指出，该办公楼改建并不成功，因其被认定存在严重漏水问题，需要进行大规模修复。

部分家庭血本无归

业主之一Jagoda Jezowska和丈夫Denis在该建筑拥有一套公寓。去年，Jezowska曾表示，她和家人因购买这套问题房而深受打击，甚至考虑离开新西兰。

“这是我们的第一套房子，简直是一场灾难。我们承受着巨大的压力，因为他们要求我们支付50万纽币来修缮一套仅65平方米的公寓。”

由于修复成本过高，最初的维修方案被放弃。

她曾在John Gray和Roger Levie制作的三集纪录片《人间地狱：公寓灾难》（A Living Hell: Apartment Disasters）第二季中现身。

今天，她表示：“我们什么都没得到。我们的公寓被坑骗走了，最后一分钱都没剩下。”

对此，Rainey回应称，Jezowska夫妇并未缴纳维修费用，因此未能获得分配款项。

“他们一无所有的原因，是土地的出售价格不足以覆盖所有业主的损失。这确实是个悲剧，但法院别无选择，只能公平分配出售所得。”

Jagoda Jezowska

业主委员会权力反转

高等法院的裁决还回顾了案件的历史。

2009年，The Ridge被评估为漏水建筑，市议会要求业主解决问题。

2010年，业主委员会向法院申请修复方案。

2010年至2015年，业主们试图起诉涉及设计、施工和认证的相关方。Brosnan Construction公司被指定进行修复工作。一名业主向法院申请禁令，试图阻止修复工作，最终被驳回。

2018年5月至8月，业主委员会的内部权力发生变化。部分单元被出售，导致原本申请禁令的少数派业主转变为多数派，并掌控了业主委员会。

天价账单压垮业主

新的多数派决定取消与Brosnan Construction的合同，并重新设计修复方案以降低成本。

然而，施工过程中发现了更多问题。业主们随后求助于业主与买家协会（Home Owners and Buyers Association），以评估最佳应对方案。

该协会得出的结论是，修复费用可能超过3000万纽币，而业主们无力承担。

2019年，公寓住户被要求搬离，因为大楼的电力和火警将关闭，以便工人解决漏水问题。

业主决心出售

业主们试图出售这片受损房产，并吸引了三家潜在买家，其中一家愿意推进。

法官指出：“业主委员会已与Coastline Investments达成有条件协议。尽职调查已完成，目前唯一的待满足条件，是法院批准取消产权，并保留单元产权图上的通行权地役权（right-of-way easement）。”

新西兰公司注册处记录显示，Coastline Investments注册地在西区的West Harbour。

法官表示，如果法院批准这些命令，Coastline Investments将愿意购买该物业。

法院随后需要决定如何在业主之间分配该公司的购房款项。同时，所有抵押贷款需被取消，但法官强调，这并不免除贷款人的债务责任。

判决列出了业主及其贷款机构的名单，其中包括Westpac、ASB、ANZ等等。

最终，法院裁定取消公寓的单元产权，业主可以出售该房产。待交易完成并收益分配后，业主委员会将正式解散。

总结来看，法院裁定取消单元产权，使业主能够出售房产。然而，由于土地出售价格不足，部分业主未能获得补偿，甚至血本无归。尽管这一裁决为 The Ridge 公寓的业主们提供了一个结束困境的机会，但对于许多受影响的家庭而言，这仍然是一场惨痛的教训，凸显了新西兰房地产市场中漏水房屋问题的严重性。

约一半公寓存在缺陷

业主与买家协会表示，新西兰约一半的公寓建筑存在某些缺陷。

今年1月的一篇报道称，奥克兰中区Kingsland的公寓业主也收到了天价的修缮账单，总修复费用从3660万纽币到8290万纽币不等。

这栋六层楼、共90套公寓的业主面临三种不同的修缮方案，每家费用分别为35万、64.3万和80万纽币。

建筑存在的问题包括二楼通风走廊的湿气侵入、火警系统更新、防火隐患、平台层防水膜漏水以及外部阳台防水失效等。

尽管进行了调查，业主被告知无法获得任何维修补偿，因为索赔期限已超过10年。

修复走道问题预计需要190万纽币，最终的修缮决定将在第一季度的特别会议后做出。若需要申请高等法院许可，费用预计为2.2万至2.4万纽币。

为避免承担高昂账单，部分业主已经开始出售他们的公寓。

新西兰经济复苏强于预期

2024年第四季度，新西兰国内生产总值（GDP）增长0.7%，高于市场普遍预期的0.3%至0.5%。

Westpac高级经济学家Michael Gordon表示，这一数据是“意外惊喜”。那么，这是否如财政部长Nicola Willis所说，代表新西兰经济已走出低谷？

和过去一样，经济学家们对此持谨慎态度。

ANZ经济学家Henry Russell表示：“经济基本动能比我们预期的要强，但要说‘强劲’还不太合适。我们更倾向于认为，这是经济从谷底反弹。”

Infometrics首席预测师Gareth Kiernan指出：“整体经济仍处于复苏初期，增长仍不均衡。”

Kiwibank的经济学家也认为，这只是经济复苏的“第一步”。

BNZ研究主管Stephen Toplis甚至提醒，复苏的道路可能比预想的更漫长。

“按人均计算，我们的预测显示，经济活动水平要到2028年初才能恢复到此前的峰值。”

此外，本季度的部分增长并不具备可持续性，Toplis警告称，近期消费者信心指数大幅下滑。

ASB经济学家Wesley Tanuvasa也表示：“第四季度的经济动能比预期略快，但2025年第一季度的高频经济数据表现平平。此外，2024年底的主要增长动力恐难以在2025年持续，尤其是在全球经济面临更大挑战的情况下。”

部分行业仍在拖后腿

经济学家普遍认为，农业和旅游业是推动增长的主要动力。农业出口价格上涨使第一产业受益，而旅游业的持续复苏带动了服务业和零售行业的增长。

Infometrics的Kiernan指出：“服务出口增长8.2%，创下过去18个月以来的最佳出口表现。此外，非居民在新西兰的消费支出本季度激增10%。”

不过，除旅游业外，整体消费支出依然疲弱。

本季度16个行业中，有11个实现增长。其中，租赁、房地产服务、零售及住宿业、医疗和社会服务业涨幅最大。

但部分行业仍处于衰退状态，建筑业连续六个季度萎缩，本季度下降3.1%，直接拖累GDP增长0.2个百分点。专业服务、公共行政、信息媒体和电信行业也持续低迷。

另外，失业率仍在上升，因此，经济是否真正复苏，很大程度上取决于个人所处的行业。

新西兰统计局经济增长发言人Katrina Dewbery表示：“国际游客的消费支出增加，带动了旅游相关行业的增长，包括住宿、餐饮、交通和车辆租赁。”

2024年12月季度，人均GDP增长0.4%，这是两年来的首次增长。然而，这一数据部分受新西兰人口增长放缓的影响，净移民回落至较低水平。

会否影响降息？

尽管数据超出预期，但市场普遍认为，这不会改变新西兰央行对利率的判断。

ANZ的Russell指出：“虽然GDP增速高于央行的预测，但考虑到此前连续两个季度的深度萎缩，经济活动整体仍处于去通胀阶段。”

“事实上，从当前基点来看，短期内经济有较大的增长空间，而不会对通胀造成额外压力。”

财政部长Nicola Willis也承认，许多家庭和企业仍在承受高通胀和高利率的影响。

不过，未来仍有进一步降息的可能，许多房主尚未享受到降息带来的收益。

Kiwibank经济学家表示：“经济前景积极。自2024年8月以来，央行已累计降息175个基点，未来仍可能进一步降息。”

随着货币政策放松，经济活动最终将得到提振。

“短期内，由于官方现金利率（OCR）仍高于中性水平（约3%），需求和经济活动可能仍受到一定抑制。但随着利率逐步回归中性，我们预计经济动能将在2025年下半年明显增强。”