过去一年，奥克兰房价增长率却低于全国。结合新西兰房地产协会（REINZ）的房价指数（House Price Index）和新西兰储备银行（RBNZ）的研究数据，独立经济学家Tony Alexander发现，自1992年以来，新西兰房价年均上涨7.2%，而奥克兰房价年均上涨8.2%。然而在2024年，全国房价下降1.5%，奥克兰房价却下降了2.3%，回落至两年前的水平（若考虑疫情后房价飙升期，则相当于四年前的水平）。不过与五年前相比，全国房价仍上涨24%，奥克兰上涨15%，折合年均涨幅分别为5%和3%。奥克兰的房价增长率为何落后于全国？主要可能的原因是《统一规划（Unitary Plan）》的实施增加了住房供应，同时人口流向变化，部分奥克兰居民（尤其是老年人群体）选择搬走。此外，投资者需求下降，也使奥克兰房价缺乏额外推动力。Alexander认为未来房价不会再以7%的年均速度增长，而是会降至5%-6%。主要有以下几个抑制因素：

首先，住房供应将会增加。近年来，政府推行了多项简化审批流程的政策，加速住宅建设。从长期数据来看，过去50年，新西兰每年的住宅许可发放量平均占总人口的0.62%。在经济衰退期，这一比例通常较低，例如2008年全球金融危机（GFC）后，2011年住宅许可仅占0.31%。但过去一年，即便经济低迷、高利率、投资者受限、贷款受控，住宅许可仍维持在0.64%的平均水平。因此，预计从2026年初（甚至可能在今年晚些时候），随着利率下降、就业前景改善以及贷款收入比（DTI）限制生效，住宅许可数量将再次增长，进一步缓解房价上涨压力。其次，婴儿潮（Baby Boomers）和X世代（Gen X）将开始出售投资房产，以补贴退休生活。随着生活成本飙升，许多老年人发现他们的退休金并不足以应对开支，因此会通过出售房产来获取资金。这也可能促使他们搬往医疗设施完善的区域城镇，进而对全国房价产生分化影响。

第三，房地产投资吸引力下降下降的原因包括持有成本上升（贷款利率高企）、税收政策变更（投资房亏损不可抵扣其他收入）以及房东监管增加（新的租赁法规使投资者更谨慎）。这将减少投资性需求，抑制房价上涨动力。尽管房价增长可能放缓，但大幅下跌的可能性不大。利率不会回到GFC后的超低水平，全球经济不再面临通缩风险，利率环境将维持在相对稳定的水平。此外，建筑成本持续上升，尽管供应增长可能限制房价，但房价要真正下降，需要建筑成本显著下降，或政府批复大规模可开发土地并配备基础设施。然而，这两种情况目前来看都极不可能发生，因此房价仍将维持长期上涨趋势。从历史趋势来看，过去32年房价年均增长7.2%，但未来到2057年，这一增速可能降至6%。除了房地产，新西兰在经济方面的表现也在倒退，尤其是与邻国澳大利亚相比。两国经济复苏对比HSBC澳大利亚和新西兰首席经济学家Paul Bloxham在最新报告《跨塔斯曼经济分化……赢家是谁？》（Trans-Tasman divergence ... and the winner is?）中对两国经济复苏情况进行了比较。他认为新西兰储备银行（RBNZ）和澳大利亚储备银行（RBA）在疫情后的货币政策选择存在明显分歧，并因此导致了不同的经济结果。在疫情结束时，两国都面临类似程度的高通胀问题，但应对策略却大相径庭。新西兰采取了更为激进的紧缩政策，累计加息525个基点，并接受了经济可能因此陷入衰退的风险。2024年GDP出现萎缩，失业率上升了近2个百分点，但该政策成功将通胀率压回2%目标附近，并在2024年下半年实现了通胀回落。而在澳大利亚，RBA的加息幅度较小，总计425个基点，且启动时间更晚，目标是实现经济的“软着陆”，允许通胀下降得更慢一些。结果是澳大利亚2024年GDP增长1.1%，失业率仅上升0.6个百分点。不过，其核心通胀率下降速度较慢，仍高于RBA设定的目标区间，尽管预计还会继续下降。目前，RBA刚刚降息25个基点，标志着宽松周期的开始。而RBNZ自2024年8月以来已经累计降息175个基点。

该如何评价两国政策效果？Bloxham指出，如何评判这两种政策取决于人们对通胀vs.失业问题的不同权重。“当我们考虑政策在通胀和失业率之间的权衡时，问题变得更加复杂。”政策制定者是否应该优先快速压低通胀，即使这会导致失业率上升？或者采取更温和的方式，让通胀缓慢下降，同时尽可能保持更多人的就业？此外，还有一个更深层次的问题：如果央行选择较长时间让通胀回落到目标水平，这是否会增加通胀无法回归目标的风险？如果通胀预期变得难以控制，央行该如何权衡这种风险与可能增加的失业率之间的关系？这些问题直指近几年全球货币政策决策的核心。事后来看，很多人可能会认为新西兰当初对通胀“出手过猛”，但我们也不能忘记，当时许多最严厉批评RBNZ的声音都在警告通胀可能失控。“痛苦指数”：跨塔斯曼经济较量的新衡量标准虽然围绕新西兰和澳大利亚经济政策成效的争论短时间内难以有定论，但Paul Bloxham和他的团队选择了一项能量化结果的指标：痛苦指数（Misery Index）。痛苦指数最初由经济学家Arthur Okun在1970年代提出。Bloxham解释道：“这个指数的核心理念是衡量一个经济体中的‘普通人’的生活状况。”在最基本的形式下，痛苦指数就是通胀率+失业率的总和，反映了失业率上升和通胀恶化对国家经济和社会带来的成本。按照这一基础版本的痛苦指数计算，澳大利亚赢得了这场跨塔斯曼竞争。不过，直到去年，两国的表现仍然相当接近。Bloxham指出，澳大利亚和新西兰的痛苦指数长期以来走势相近。“两国的痛苦指数均在2022年第四季度达到峰值，平均来看，两国的峰值水平相似。”目前，新西兰的失业率5.1%+通胀率2.2%，总得分为7.3。澳大利亚的失业率4.1%+通胀率2.4%，总得分为6.5。Bloxham还尝试进行类似Duckworth-Lewis-Stern评分法（DLS法，常用于板球比赛计算）式的调整，以反映澳大利亚央行的通胀目标中点略高（RBA目标区间2-3%，中点2.5%；而新西兰央行目标区间1-3%，中点2%）。但即便不进行调整，澳大利亚仍然领先。不过，Bloxham也保持谨慎态度，表示最终胜负尚未盖棺定论。如果澳大利亚的通胀持续顽固，而新西兰的失业率见顶回落，那么六个月后情况可能会有所不同。

“痛苦指数”的进化版本原始的痛苦指数常被批评过于简化，无法全面反映民众的经济感受。因此，近年来许多经济学家对其进行了调整和优化。美国约翰霍普金斯大学应用经济学教授、知名经济评论员Steve Hanke发展出了自己的年度痛苦指数（Hanke’s Misery Index），并据此发布全球排名。其计算公式为：年度痛苦指数 = 失业率 + 通胀率 + 银行贷款利率 - 人均实际 GDP 变动率此外，他还提高了失业率的权重，理由是：“相比于通胀率，每增加1%的失业率，对人们的影响更大。”痛苦指数的调整与新西兰的全球排名Steve Hanke指出：“有人可能会质疑，通胀率和银行贷款利率是相关的，因此该指数实际上双重计算了通胀的影响。”但和失业率权重加倍一样，这一设计是有意为之。“这一逻辑基于损失厌恶（loss aversion）：人们对损失的感知远比对收益的感知更强烈。这也是为什么人均实际GDP增长率没有被双重计算的原因。”如此一来，Hanke版本的痛苦指数虽然比原始版本更加复杂，但却在国际比较中更具参考价值。

新西兰的全球排名如何？在刚刚发布的2024年全球痛苦指数排行榜中，新西兰在162个国家中排名第88（1 代表最糟糕，162代表最好），痛苦指数得分23。不过，这比2023年的排名 （第82位，得分24.7）有所改善。在这两年里，Hanke都指出新西兰的银行贷款利率是造成高痛苦指数的主要因素。2025年是否会继续改善？从趋势来看，应该会。人均GDP负增长的情况将自我修正（得益于低移民水平以及温和的经济增长）。贷款利率已经下降，通胀率也在回落。唯一仍在上升的痛苦来源是失业率，但预计会在 2025年年中见顶并开始回落。如果一切顺利，到2025年底，新西兰的痛苦指数应不会比2024年更糟糕。从痛苦指数来看，不难理解新西兰现任政府为何在经济问题上难以获得选民认可。但形势正在发生变化。尽管当前政府在多个方面面临挑战（例如免费校餐计划、部长辞职、医疗体系困境），但总理选择把赌注押在经济复苏上，并非毫无道理。如果痛苦指数继续改善，选民的态度可能也会随之改变。