房贷专家预计房贷利率将在今年冬季触底，但房主仍寄希望于利率进一步下降。

过去一年，大多数房贷持有者选择了浮动利率或短期固定利率，期待银行下调利率。但Squirrel创始人John Bolton表示，随着市场接近当前周期的最低点，选择长期固定利率的人数正在增加。“利率可能不会再有太大的降幅。央行预计，到年中OCR将降至3%，这主要会影响短期浮动和固定利率。”“六个月和一年的利率将降至5%以下，我预计这一变化将在现在到6月之间发生。但长期固定利率的调整基本上已经反映在市场价格中，因此不会有太大变动，利率底部可能会稳定在4.50%到5%之间。”Bolton表示，现在有很多客户选择两年或三年期的固定利率。“4.99%的两到三年期固定利率实际上是一个非常有吸引力的选择。”目前，各大银行均提供4.99%的两年期固定利率，而这一期限通常是银行竞争最激烈的贷款选项。央行的决策者上个月也警告称，借款人不应对长期房贷利率出现大幅下降抱有过高期待。央行助理行长Karen Silk表示：“OCR仍将对短期利率产生影响，而长期利率大幅下降的可能性已经大大降低。”CoreLogic首席房地产经济学家Kelvin Davidson认为，房贷利率正在进入“新常态”。“我们现在更接近低点，最大的降幅可能已经过去。”

“近期人们对浮动利率和短期固定利率过于关注，希望能搭上降息的顺风车。但现在已经接近一个临界点，越来越多的人开始考虑长期固定利率。”NZ Mortgages董事总经理兼高级顾问Nathan Miglani预计，在4月份下一次OCR公布之前，利率不会有任何变动。“我们预计OCR将在4月和5月分别下调一次，房贷利率将在今年冬季触底，届时会有更多人选择长期固定利率。”Miglani指出，新西兰上一次看到4.99%的固定利率已是近三年前。对于从6.89%的固定利率转为4.99%的借款人来说，以奥克兰的平均房贷计算，每周房贷支出将减少约150纽币。Bolton提醒借款人，不要过分期待新冠疫情期间的超低利率会重现。“那些低于2%的利率已经不再现实。只要是低于5%的利率，都是不错的选择。”“新西兰人曾经历低于2%的贷款利率，因此4.99%可能仍显得昂贵，但那段时间是特殊时期。”“在正常的利率周期中，我们已经接近底部，未来不会有太大下降空间。”

奥克兰房市旺季不旺 随着房贷利率不断向底部下探，奥克兰的住宅交易市场会有起色吗？至少从目前来看，效果不明显。Barfoot & Thompson发布的2月销售数据表明，奥克兰房市或刚刚经历了一个低迷夏季，成交量与中位价下降，待售房源大增。作为奥克兰最大的房地产中介公司，Barfoot & Thompson在2月共售出685套住宅物业，较1月的700套有所下降，但高于去年同期的633套。从整体表现来看，这一数据难以称得上是传统旺季的强劲开局。房屋中位售价也有所下降，从1月的$95万跌至2月的$93万，远低于去年2月的$97万。Barfoot & Thompson的中位售价已连续三个月下滑，并较2021年11月的峰值低了$31万。不过，2月的平均售价上升至$1,107,006，较1月的$1,053,446有所提高，这表明今年年初高端市场的销售可能比低端市场更强劲。2月销售低迷的最可能原因是Barfoot & Thompson目前庞大的库存量。该公司2月底的待售房源总量达到了5997套，创下2011年以来的最高水平，库存达到了14年来的新高。尽管2月份新增房源数量为2073套，较去年同期下降了8.1%，但待售库存的积压表明，当前房市仍然是买方市场，许多房产在市场上滞销。Barfoot & Thompson在2月市场报告中将当月的销售表现描述为“一个安静的交易月”。Barfoot & Thompson董事总经理Peter Thompson表示：“2月份新增房源达到2073套，涵盖了新建房产和现有住宅。”“截至月底，我们的待售房源达到了5997套，创下14年来的新高。”“新房源持续增加的一个主要原因是市场上仍有大量新建房产上市。”

新建房许可同比缩水虽然大量新房上市让房源持续增加，但恐怕难以持续。因为根据统计局的数字，新建房许可正在缩水。Stats NZ今日发布公告称：“截至2025年1月的一年里，共核准了33,812套新房，比2024年同期下降7.2%。”尽管2025年1月的新房建筑许可较2024年1月增长11%，但仍低于2022年和2023年1月的水平。此外，截至2025年1月的一年里，新房获批总建筑面积创2015年以来最低，独立住宅的平均面积为176平方米，低于2024年1月的183平方米，并创1994年以来最低年度纪录。在截至2025年1月的一年中，多户住宅许可数量为17,854套，同比下降15%；独立住宅许可数量为15,958套，同比增长2.9%。在2025年1月单月共核准2203套新房，其中：1）1077套为独立住宅，比2024年1月增长20%；2）1126套为多户住宅，比2024年1月增长3.1%。在2025年1月获批的多户住宅中：1）联排、公寓和单元房共968套，高于去年同期的899套；2）公寓68套，低于去年同期的123套；3）养老住房90套，高于去年同期的70套。经季节调整后，2025年1月的新房许可数量较2024年12月增长2.6%。政府推动房屋建设改革建筑和施工部长Chris Penk去年宣布一系列措施，以促进房屋建设。“联合政府的重点是简化房屋建设流程，降低成本，以促进经济复苏，让新西兰人更快拥有住房。”目前，新的快速审批法律已通过，并批准了384个项目中的近150个。其中许多项目涉及住房建设，例如Winton Land在奥克兰南区的Sunfields计划，该项目将提供约5000套住房。政府对建筑许可制度进行了一系列改革，包括简化审批流程以减少许可机构的低效操作、增加远程检查，以及允许建筑方案的轻微变更。此外，祖母房（Granny Flat）的最大面积将被放宽至60平方米，无需资源许可或建筑许可。Penk还表示，政府将明确“轻微变更（minor variation）”的定义，并在《建筑法》中引入“轻微定制（minor customisations）”概念。这意味着，如果建筑产品或设计变更较小，房主将无需重新提交许可申请。“当前不明确且缺乏灵活性的法规，导致建筑过程耗时过长，造成不必要的延误。”“新政策将提供更大的灵活性，有助于缩短建设周期，降低建筑和装修成本。”

改善审批效率，加快住房建设Penk在1月表示，过去一年中，建筑审批流程的处理时间显著改善，从而减少了住房建设延误。“新西兰一直存在住房短缺问题。加快新房建设不仅能让更多新西兰人享受温暖干燥的住房，还能促进经济增长，创造高薪就业机会。”他补充说，如果建筑商对市议会的决定有异议，可以向建筑、创新和就业部（MBIE）申请裁定，由MBIE作出具有法律约束力的裁决，以确认建筑工程是否符合规定。“这些决定对推动建筑创新至关重要，例如新建筑材料的使用，同时还能为建筑商、设计师和市议会在复杂案例中提供指导。”此外，政府在去年12月宣布加快测量和产权申请的审批流程，以推动住房开发更快进行。