进入21世纪后，新西兰房地产市场经历了巨大变革。

2000年时，没人能预见到今天的买家可以虚拟看房，或是手机上实时围观拍卖。但比这些更令人意外的是，新西兰住房负担能力在过去25年间急剧恶化。

房价飙升，负担能力急剧下降

许多行业专家一致认为，25年前的房价已然不算便宜，但之后的涨幅更加令人震惊。

一位经济学家提到，房价已经如此高不可攀，甚至可能催生出一个“土地贵族”阶层。

2000年，人们驻足观看房源

2000年时，房屋的中位数售价约为17万纽币，而如今这一数字已跃升至80万纽币左右。

Valocity的高级研究分析师Wayne Shum表示，25年前，新西兰的人口为388万，目前已增长至530万，但住房建设未能同步跟上需求。

Shum还指出，过去的全球性事件使得住房建设更加困难且成本高昂，例如2007至2009年的全球金融危机期间，融资变得极为困难。

历史回顾：从政府推动到市场主导

Valocity Global的首席执行官Helen O’Sullivan指出，新西兰的住房建设高峰可追溯到1970年代，那时政府大力推动国家住房建设，但自那时以来，建设许可的数量再也未达到过那个水平。

O’Sullivan回忆起2010年作为REINZ首席执行官时，第一次接受RNZ节目采访的情景。

当时，主持人曾问她是否建议人们投资房地产。如果能回到当时，她会给出相反的建议。

“我当时应该回答说：虽然情况看起来很糟，但你应该尽你所能把握当下的机会。”

如今，买家面临着更高的市场门槛，偿还按揭的收入比例急剧增加，但收入增长却未能跟上成本的增长。

CoreLogic的研究主管Nick Goodall指出，尽管利率有过波动，但过去25年最显著的变化是偿还按揭所需的收入大幅上升。

新西兰房价走势

为何负担能力恶化至此？

Goodall解释称，过去25年，最显著的变化是负担能力的恶化。

2000年时，家庭大约用三分之一的收入来偿还按揭，但如今这一比例已经接近一半。

对于许多人来说，仅仅是按揭就已经让家庭预算吃紧，其他如保险费、地税等额外开支更是雪上加霜。

他认为，要恢复到用三分之一收入偿还按揭的水平，唯一的办法是收入增长超越房价增长，利率维持在低位，且每年建造35,000套住房。但这难度堪比上天。

历史背景与政策转变

Goodall表示，多年来，影响负担能力的一个因素是新西兰人对房地产安全性的坚定信念。

这种信念可以追溯到1980年代，当时婴儿潮一代因股市崩盘而受到打击，纷纷投向房产作为退休资金的保障。

然而，自1990年代起，新西兰的住房政策发生了根本变化，政府逐步退出了住房市场的主导地位。

奥克兰大学商学院的前房地产教授Laurence Murphy指出，直到1980年代，政府仍是新西兰最大的一家抵押贷款供应商，但在随后的几十年里，政府的角色逐渐减弱，私人金融市场逐步接管了住房融资工作。

Murphy认为，住房已不再仅仅是一个公民身份问题，而是更多地变成了一种投资和赚钱的工具，这导致了市场中出现了赢家和输家——那些能够通过房地产赚取财富的人和那些被排除在外的人。

“我们打造了一个体系，根深蒂固地认为房地产市场是赚钱和财富积累的机器，而忽视了它作为社会需求的一面。”

政府角色的缺失与未来挑战

2000年的住房部长Mark Gosche回忆起他继承的局面，指出国家党政府在1990年代大规模出售国有住房，导致大量低收入家庭无法负担市场租金，只能依靠昂贵的住宿补贴系统生存。

他表示，市场从未能够为低收入群体提供解决方案，而政府在住房领域的角色至关重要，必须重新参与住房提供。无论是社会住房还是负担得起的住房，政府的介入都显得尤为重要。

经济学家Gareth Kiernan于25年前开始在Infometrics工作，他现在是公司董事和首席预测员。

据他回忆，当时人们还认为房价有些被高估。

Kiernan表示，John Key政府（2008-2016）当时认为，推动经济增长的最简单方法就是增加人口，但他们并没有充分考虑到对住房和基础设施的影响，导致负担能力显著恶化。如今唯一能进入市场的方式是通过父母的帮助，这几乎变成了“土地贵族”的延续。

重大代际问题

Rodney Dickens认为，过去25年，负担能力一直是新西兰房地产市场的核心问题。

新西兰已经从一个“相对可负担”的市场，转变为全球最不可负担的市场之一。近年来的法规和政策改革，往往推高了成本或限制了土地开发，造成了住房市场的严峻形势。

若继续推高年轻人购房的门槛，可能会导致更严重的代际问题，年轻一代将拥有更少的资产，进而影响政府养老金的支出。因此，必须采取更多有效的措施，缓解这一困境，避免未来更大的社会问题。

政府新政解锁住房、基建

针对上述的住房危机，住房部长 Chris Bishop 近日推出一系列市场导向政策，旨在鼓励地方议会释放更多土地用于住房建设，并提供基础设施支持。

这些改革包括用开发税取代现行的开发贡献费，设立监管机构进行监督，并调整定向税系统，使其更具灵活性。

Bishop 表示，这些措施是政府推动住房可负担性、经济增长和提高生产力的整体计划的一部分。

高房价危及经济，NZ生产力仅与东欧相当

Bishop 批评新西兰房价过高，影响生产力。他指出，当前房价与工资比已达6:1，而2002年为3:1。

他强调，良好的城市规划是经济增长和提高生产力的关键，而新西兰在这方面长期滞后。

“你们可能会感到震惊，我们的生产力水平与波兰、匈牙利和捷克等国家相当，而不是澳大利亚、加拿大、英国或美国。”

Bishop 的住房改革计划包括三大支柱：

释放土地，消除规划障碍

改善基础设施资金和融资支持

为社区和地方议会提供增长激励

此次公布的措施属于第二支柱，旨在改进基础设施融资，确保城市增长。第一支柱则聚焦通过调整分区规定释放土地。

改革的五项核心措施包括：

用开发税取代开发贡献费

建立监管机构

增加定向税灵活性

改进《基础设施融资与资金法案》

扩大现有工具，支持“价值回收”

开发税取代开发贡献费

目前，地方议会征收开发贡献费，向开发商收取部分基础设施成本。然而，该系统存在明显缺陷：地方议会只有在对开发的时间、地点和规模有绝对确定性时，才能收回成本。

Bishop 指出，这一系统导致地方议会无法有效回收增长成本，最终使普通纳税人承担了费用。例如，在奥克兰，地方政府为 Drury 开发项目支付了3.3亿纽币的基础设施建设费用，而陶朗加议会报告称，其部分基础设施项目仅能收回16%的成本，意味着超过7000万纽币的债务被转嫁给纳税人。

“这种方式不仅不公平，还让现有居民对城市扩张持抵触态度”，导致大环境朝着不利于新建住房的方向发展。”

新系统将减少对具体规划的依赖，同时配合政府放宽土地使用限制的政策，使住房开发更加自由。

“当第一支柱实施后，城市土地供应将大幅增加，地方政府无法再像过去那样对每个开发项目进行详细规划和成本估算。因此，我们需要一个更灵活的成本回收机制。”

新系统规定，开发税将直接向开发商收取，并最终由受益者（购房者或企业）分摊。

“在这一体系下，地方政府和基础设施供应方可以按长期基础，向开发商收取基础设施增长成本的合理份额，而无需等到某个特定项目被纳入规划并计算成本。”

改进基础设施融资与资金法案（IFF）

Bishop 还宣布将调整《基础设施融资与资金法案》，允许为更多交通项目提供融资，包括高速公路和公交线路。

政府将推动“交通导向开发”（TOD），鼓励公共交通枢纽周围的紧凑型城市发展。虽然曾考虑通过“价值回收”模式为 TOD 融资，但因操作复杂，最终决定采用基础设施征税。

新西兰房地产委员会欢迎这些改革，认为它们将支持更多住房建设，并改善商业可行性。