在新西兰，随着高密度住房项目的增加，居民与地方议会之间的矛盾也在加剧。

在北岛霍克湾地，一些居民怒而把政府和开发商告上法庭，不曾想最终被判败诉赔款。这一判决是否合理？

高密度公屋开发涉嫌违规，居民强烈反对

黑斯廷斯的一群居民，因不满当地议会批准公屋开发项目，将地方议会告上高等法院，要求进行司法复核。然而，法院最终裁定地方议会审批合法，驳回居民的诉求，并要求他们支付超过 55,000 纽币的费用。

该争议始于新西兰住房集团黑斯廷斯有限公司（NZ Housing Group Hastings Ltd）提交的一项住房开发计划，拟在三块地皮上建造 10 套住房，包括三栋两层两居室单元房和两栋一层两居室单元房，供公屋署（Kāinga Ora）使用。

当地居民对此表示强烈反对，认为该开发项目密度过高，超出了黑斯廷斯区划计划（District Plan）的规定，特别是在住宅密度、高度限制和户外生活空间等方面不符合标准。

开发用地上原先的三套物业

居民们还认为，地方议会未能按照法律要求将许可申请告知公众，使社区居民无法参与审批过程，也没有考虑该地区的整体环境、宜居性和居民的生活质量。

司法复核

为了阻止该项目，50 多名居民成立了“Mahora居民协会”（Mahora Residents Society Inc.），并向高等法院申请司法复核，要求审查地方议会是否在法律权限范围内作出决策，以及是否遵循了正确的法律程序。

去年底，案件在高等法院开庭，法官 Peter Churchman 最终裁定，地方议会在决定是否通知公众及批准资源许可时，“既未违法，也无不当目的”。

他指出，居民方未能提供有力证据，证明地方议会的决定存在不合理性，因此驳回他们的司法复核申请。

公屋开发设计图

地方议会和开发商索赔

案件结束后，地方议会和开发商向法院申请法律费用赔偿，共计 55,000 余纽币。

居民方的律师 Matt Lawson 提出异议，认为案件涉及公共利益，并且居民方并没有不合理地拖延或滥用法律程序，法院有权回绝对方诉讼费用的申请。

核心争议和潜在影响

律师还指出，这次司法审查的核心问题是《地区规划》（District Plan）的解读和适用方式，而这直接影响到这些居民。

一大问题在于，大多数居民不会想到，《地区规划》可以允许在未经通知、不合规的情况下，在黑斯廷斯住宅区内进行不合规的住宅集约化。

由于该决策没有公开通知，公众也无法参与相关资源许可的申请，所以居民只能选择通过司法审查来寻求法律救济。

然而，法官认为，该案件只是一起“相对普通的资源管理审批”，并不涉及重大公共利益。虽然从技术上讲不合规，但与合规开发项目相比，其不利影响微乎其微。

相反，居民方采取的一些法律行动导致案件处理时间和成本增加，因此法院最终裁定，居民需向地方议会支付 29,228 纽币，并向开发商支付 25,912 纽币。

在奥克兰，也时常发生公屋或高密度开发引发居民抗议的现象，市议会和开发商虽然也都回应称流程合理，但毫无疑问，有关地方议会审批程序透明度和公众参与度的问题值得严肃讨论。

财政部发布最新房价预测

常识告诉我们，利率和房价呈负相关关系。

然而目前利率大幅下降，但财政部预计，房价不会大幅上涨，因为市场已经提前消化了长期房贷利率下降的预期。

首席经济学家 Dominick Stephens 表示，尽管较低的利率消除了房价进一步下跌的风险，但不太可能导致显著增长。

“许多人认为利率下降，房价就一定会上涨……确实，利率与房价之间有很强的关联，但情况并没有那么简单。”

影响房价的不是短期 OCR 的变化，而是市场对长期利率水平的预期。因此，财政部预测未来房价只会出现“低个位数增长”，而不会大幅反弹。

“如果 OCR 高峰期的高利率持续更长时间，房价会跌得更深得多。因此，随着市场预期利率下降，房价的下跌风险被消除。但根据我们的模型，这并不意味着房价会大幅上涨。”

尽管如此，房地产市场似乎正在趋于稳定，房价持平，交易量开始回升，银行方面也报告称新增贷款申请大幅增加。

长期利率与房价关系

房地产市场对长期利率变化最为敏感。过去几十年，长期利率持续下降，推动了房价的长期增长。

例如，2019年底，五年期掉期利率为1.3%，随后在疫情期间进一步下降。随着通胀飙升，该利率一度突破5%，但近期已稳定在3.75%。

十年期掉期利率在疫情前为1.7%，自2022年以来一直在4%至5%之间波动，最新数据显示其水平为4.17%。

Stephens 指出，2022年后购房者买房时，市场已经预期未来利率会维持在较高水平，因此房价下跌已经反映了这一点。而最近两年期掉期利率下降，使得房价止住了进一步下跌。

“在2010年代末至2020年代初，市场一度对低利率过于乐观，部分买家可能以为利率会长期保持低位。”

但这种预期已发生变化，市场现在普遍认为利率将长期维持在高于疫情前的水平。

其他政策因素

住宅分区政策的变化也是利率下降未必导致房价上涨的另一个因素。

如果土地供应充足，较低的利率会降低建筑成本，并最终导致租金下降。

但在疫情前的几十年里，由于新西兰的土地供应极为有限，利率下降未能降低租金，反而推高了房价。

“利率下降本应降低房屋的‘房价-租金比’，但由于土地供应受限，它推动了房价上涨，而非降低租金。”

Stephens 表示，他与住房技术工作组的研究发现，土地供应是决定市场如何应对利率和税收变化的关键因素。

尽管新西兰的土地供应仍然较为紧张，但近年来情况有所改善。例如，奥克兰《统一规划》的实施在一定程度上放宽了土地供应，使得奥克兰的租金涨幅明显低于新西兰其他地区。

惠灵顿近期也通过了更宽松的分区规划，而住房部长 Chris Bishop 承诺，将要求所有城市规划未来30年的住房增长。

这些更宽松的分区规则可能进一步限制房价上涨，因为较低的资本成本将促进住房建设，使更多人能够负担得起买房或租房。