新宅完工数量惊人增长尽管奥克兰的建筑许可发放数量近期出现下降，但当地新建住宅的完工数量仍在冲向新的高峰。 奥克兰市议会的最新数据显示，今年2月份共有1583套新住宅获得建筑合规证书（Code Compliance Certificates，简称CCC），高于以往所有2月的数据，较去年同期更是增长了惊人的36%。CCC在住宅竣工后发放，是衡量新住房供应的最佳指标，而建筑许可是在开工前发放，可以预示未来的住房供应。

通常情况下，从住宅建筑许可发放到建筑竣工获得CCC，需要大约两年的时间。截至2024年2月，全国范围内获得许可的住宅数量较去年同期下降了近1/4。然而，奥克兰市议会的最新数据表明，新开发项目放缓尚未影响市场的新房供应。由于建筑许可发放数量减少，奥克兰新房的竣工量在未来某个阶段将不可避免地减少，但目前供应依然强劲。在截至2月份的一年内，共有18,642套新住宅获得了CCC，创下了所有12个月周期的纪录，月均数量也达到了历史最高的1554套。

虽然奥克兰新房还在层出不穷，但一项最新研究表明，潜在买家为新房支付的溢价可能即将缩水。 房地产研究公司CoreLogic的分析发现，新房的价格中位数比现房要高出6%。不过，分析显示，新房和现房之间的价格差距正在缩小。CoreLogic的首席经济学家Kelvin Davidson表示，利率上升、经济不确定性以及投资房规则的变化，都给新建住宅市场带来了挑战。OneRoof的另一项分析显示，开发商为潜在买家提供的折扣幅度已越来越多大。Davidson认为，为促成交易而采取的折扣策略恰好凸显了市场的不安情绪。Davidson称：“目前开发商的利润率正受到挤压，因为建筑成本在上升，利率在上升，融资成本也在上升。”Davidson表示，新房通常比现房更贵，这是因为买家得到的是更高品质的房子。在过去的20年里，新房的溢价从最高的15%到最低的-2%不等（在全球金融危机之后，建筑业陷入困境，开发商对期房提供了大幅折扣）。Davidson指出，恢复利息抵税政策，以及将明线测试期从10年缩短至2年，将消除新房相对于现房而言的税收优势。

然而，在LVR规则方面，新房仍享有一定优势。Davidson表示：“长期以来，LVR规则一直青睐于新建房，因此这可能是长期趋势的一部分。”Davidson表示，还有一个对定价产生影响的，是新宅审批数据，随着该数据的持续疲软，未来几年市场上出现的新房库存将稳步减少。他说：“当前大多数建筑商可能还在忙于完成已经批准的项目。在获批项目和实际完工项目之间，总存在一定滞后性。”尽管如此，Davidson认为，对开发商来说，前景仍是乐观的。他说，较高的净移民人数可能会推动新房市场的需求——尽管不会立即提振市场。“目前，我认为移民数量的增长更多地影响了租金，而非房价。但随着新移民在这个国家呆的时间越长，这种需求就越容易渗透到房屋买卖上。”“我们正处在这个不幸的时刻，建筑业放缓，人口继续增长，我们需要更多的房子，但我们没有建造足够的房子，所以短缺问题就出现了。”CoreLogic的研究还发现，新西兰的建筑成本上涨速度已降至长期平均水平以下。CoreLogic最新的Cordell建筑成本指数在今年第一季度增长了0.5%，不到1.1%的长期季度平均水平的一半。

研究表明，2.3%的年增长率远低于2022年第四季度10.4%的峰值，是近8年来的最低水平。由于与新冠疫情相关的供应链问题挥之不去，以及建筑业的热潮，2022年建筑成本曾一度飙升。同年的2022年5月，建筑许可发放量达到了51,000份的峰值。报告称:“供应链已恢复正常，房屋建设活动也有所回落，这缓解了产能压力，从而降低了成本增长。”建筑成本增长的下降对消费者和建筑商都有利。“更低的成本意味着建筑商可以更准确地为工程定价，而买家也更有信心，因为他们可以确信最终价格不会在项目完工时飙升。”