最近一段时间，新西兰房市发生了很多变化，而各大银行的经济学家也调整了他们对未来一年房市前景的预测。

众所周知，在上一次的货币政策声明中，新西兰央行将OCR维持在5.5%不变，并预计今年房价将上涨3.4%左右。

上周，新西兰统计局的数据显示，新西兰经济在去年第四季度再次陷入了衰退。

如今，一系列因素正在对房市产生深远影响，其中包括：上市房源数量的增加；净移民的强劲流入；联合政府的政策变化（缩短明线测试期，恢复利息抵税政策）。

其中最引人关注便是投资者利好政策的实施——本周三，新西兰政府通过三读法案，将住宅投资物业的“明线测试期”正式缩短至两年，同时也恢复了利息抵税政策。

立法改革将在4月1日前成为法律。

OneRoof网站采访了各大银行的经济学家们，以了解他们是否修改了今年的房市预测，结果发现大多数银行的预测变化不大。

ANZ银行的高级经济学家Miles Workman表示，在政府政策变化的基础上，房市有很多变化因素，比如高净移民，这些因素在发挥作用，数据也在“演变”。

他表示，随着政策的变化，利率今年有可能小幅下降。

然而，劳动力市场可能会放松，这对家庭收入的影响还有待观察。

Workman表示：“这仍然是一个悬而未决的问题，但最终，当劳动力市场松动时，家庭对自己的就业前景会感到不那么安全，这可能会影响他们的借贷能力，从而影响买房。”

所有这些因素都得出了一个温和的前景预测:“我们预计房价将在2024年上涨约3%，到2025年将上涨约5%。”

但Workman表示，如果数据模棱两可，他不会感到惊讶。

“我认为，当你看看目前的房市数据时，会发现很多好坏参半的指标。房源库存在增加，销售时间也在增加。房屋销量正在复苏，但仍低于一年中这个时候的历史水平，因此数据有很多的变动。”

与此同时，我们也不知道投资者或首次置业者是否在暗中等待，准备在确定的时候出手，因此不知道市场需求是否存在一些潜力动力。

鉴于上述变量因素，经济学家总是难以预测房价。

BNZ银行的首席经济学家Mike Jones表示，他们仍然认为利率将在11月下降，但警告称，在那之前，还有很多事情要做。

他说:“我们只是略微下调了房价预期，从7%降到了5%。我们目前没有看到今年上半年出现明显的房价上涨，因此把复苏推到了下半年。”

Jones警告称，今年下半年，新西兰房市可能会受到住宅建设严重不足的影响——最近的一项分析显示，今年还需增加4.5万至5万套住宅，以适应创纪录的人口增长。

他说：“我不认为我们将建造足够的房屋来满足我们所看到的人口增长，所以租赁市场已经出现了一些压力，到目前为止，房市的压力还没有那么大，但随着时间的推移，我认为我们将看到租赁市场的一些压力溢出到房市。”

ASB银行的首席经济学家Nick Tuffley仍预计今年房价将上涨7.3%。

他说，今年晚些时候，利率可能会下降，房市应该会逐步复苏，这在下半年可能会更加明显。

他说：“市场的表现和我们预期的差不多。

“目前的复苏是缓慢的，因为利率仍然处于相对较高的水平，但所有积极因素都在发挥作用，比如净移民数量仍然很高，租赁市场面临压力，这至少使租金回报看起来略好于其他方面，随着时间的推移，与房产相关的税收变化将产生影响。”

他表示，投资者将很快入市，因为他们知道自己很快就能获得完全的利息抵税，但他们需要警惕的是，税收政策，尤其是房产方面的税收政策，会随着政府的更迭而出现摇摆不定的风险。

“展望未来，我们认为投资者在做决定时需要更加重视这些因素。”

“事情不会永远一成不变，从上届政府做出的改变到现任政府正在做出的改变，你需要更多地认识到未来某个阶段再次发生变化的可能性。”

撇开这一点不谈，短期内，税收变化对投资者来说是积极的，随着人口的强劲增长和建筑活动开始放缓，住房短缺可能会再次出现。

“从人口的角度来看，在需求相当强劲的时候，你面临着供应的挑战，而一旦央行下调OCR，利率确实会更明显地下降，我们预计到2025年，市场将会聚集更多的动力。”

Tuffley利预计央行将从11月开始削减OCR，每次削减25个基点，在2026年年初左右降至3%，从而使固定利率介于5%至6%之间。

Westpac银行的首席经济学家Kelly Eckhold表示，他们在上一次经济概览中将今年的房价预期从接近8%下调至6%，反映出大选以来房市的低迷。

他说:“目前看起来，新西兰的房屋销量和房价总体上处于相当低迷的水平。”

“房价并没有真正下跌，但它们似乎也暂时停止了上涨。”

他表示，鉴于房市当前的变化，今年仍将是不错的一年，因为人口增长似乎强劲，利率目前可能处于峰值。

他强调了人口增长对房价的影响。

“我们从这种异常的人口增长中发现，租金正处于相当高的水平。目前租金的年增长率接近6%或7%，这取决于你在新西兰的哪个地区。”

由此可见，移民对住房的需求很高，尽管许多新移民可能没有足够的存款立即买房，但他们确实需要租房。

他说，Westpac银行最近发布的一份报告称，随着人口的增长，未来几年将需要12.5万套住房，但政府不太可能建造那么多。